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賃貸併用住宅について

1 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 21:37 ID:DAGYcNT6
考えているんですがどうでしょう?
鉄骨でハウスメーカーだと積水、へーベル、パナホーム等が一括借り上げ
とかやってるので、収入面では安全かと。
いろいろ意見聞きたいです。

2 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 22:07 ID:???
うーん(~-~) 素人さんにはおすすめでき(r

3 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 22:35 ID:DAGYcNT6
まぁ金がないんですね。
だから家賃収入で返済と。
ある程度の広さと立地条件はすばらしいです。
一応調査してもらったら1Kで8万はくだらないと。
6部屋作るとして単純計算で6*8*12=576
20年で1億です。多く見積もってだけど

4 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 22:43 ID:???
昔の下宿屋さんの感覚ですね。
敷地が狭いと、借り手の駐車場確保できず、大家のワゴンかなんかだけ、デ〜ん
とおいてあって、差別感ミエミエで、いやらしいでつね。。。
近所のへーベルによくあるパターン。

5 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 22:51 ID:DAGYcNT6
>>4
なるほど。確かにその感はありますね。
いちおう入り口(玄関)は分けるというのが希望です。
家の分の駐車場はつくるつもりですが借り手の分までは・・・
この辺は駐車場でも屋根付4万弱かかるとこですから。。

6 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 22:54 ID:3LtpdYyJ
都会かな?<8まん
まだ、見積もりしてもらってないだろうが、一括借り上げは要注意。
10年間の賃料保証はあるだろうが、契約によっては社会情勢の変化による場合は
契約変更(ようするに支払い金額の減)もありえる。また、10年後に再契約出来るが
かなり下回る金額を提示される。慌てて町場の不動産屋に飛び込んでも
難しいぞ。

絶対に契約書を書かずに見積もりを取ってから銀行と不動産屋へもっていけ。
で、そのメーカーより安く出来る業者を探せ。

7 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 23:06 ID:DAGYcNT6
>>6
はい。都内でまわりには有名大学がゴロゴロあります。
へーベルは30年賃料保障でした。
積水は20だっけかな?パナはいろいろなプランがあるっぽいです。
2年毎に査定があって家賃の9割が入ってきて1割がマージンという形です。
9割なのは固定なので極端に下がるということはないと思われます。

一括借り上げのメリットしては他に
・一切の管理は業者がやる(その代わり敷金礼金等は入ってこない)
・空き部屋でも関係なしにお金は入る。
・クレーム等も借り手がうちではなく業者にすることになっている
などです。
うちが払うお金は、クロス・フローリングの劣化による張替え、外装の整備等です。
管理がちゃんとできる自信があればこの必要はないと思われるのですが・・・。

8 :4:03/09/13 23:22 ID:???
1Kx6戸と2LDKのRCの貸主です。築15年。自宅は、別。
当時は一括かりあげがなくて、満室保証を2ヶ月つけたと思う。
でも、バブル期で、すぐ満室に。35年ローンだったが、親の死亡保険金で、
繰上げ返済。当初はハウスメーカーの不動産部に入居者を頼んでいたが、
倒産してしまい、今はminiminiにやってもらってる。いつもほぼ満室。
年数経過してくると、鉄骨よりRCのほうが、まだ良いらしい。
1さんの賃貸も成功しますよう。
ちなみにうちはヨコハマです。



9 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/13 23:38 ID:DAGYcNT6
>>8
参考になります。
いつも満室状態ならいいですね〜
いちおうこの辺は人気はあるのでずっとあきっぱといことは少ないと思われるのですが。
やはり親がその辺を心配しています。あとトラブルも。
また土地の関係で重量鉄骨しか建てられないです。・゚・(ノД`)・゚・。


10 :4:03/09/14 00:21 ID:???
大家をやっているといろんな事に遭遇する。
女性入居者宅に3軒連続、ベランダからの侵入暴行事件。殺人にいたらなくて
よかった。以後入居者は男限定とした。
痴話げんかから、刃傷沙汰。パトカー出動。
家賃滞納後、蒸発。親が家賃を完済。
ついこの間は、自宅で覚せい剤、酩酊状態のところを逮捕され、即刻退去。
小さいトラブルは枚挙に暇がないというのが、実感です。普通の住宅街でのはなしです。
自宅兼用となるとわが身の安全も脅かされる事態にならぬよう気をつけないとね。疲労・・・

11 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 00:32 ID:5Fps5qnw
すごいですね。。。
それを聞くとちょっと考え物です。
いちおう治安はいいほうなんですが、やはり心配ですね。
女性限定ってのも考えていたのですがそういったこともあるんですね。
男性限定か・・・
やはり賃貸経営はいろいろあるんですね。む〜ん。

12 :4:03/09/14 01:08 ID:???
学生限定とすれば犯罪のリスクは少ないかも。
近くに大学が多いとこなら、なおさら。
新築時は人気物件だろうが、年数による劣化にともなって、家賃や入居者
の質も落ちる可能性も・・・
でも、個人的には、1度は、へーベルに住んでみたい。

13 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 01:29 ID:5Fps5qnw
入居者にへーベルって人気なんですかねぇ?
へーベルスレを見る限りあんまりよさそうではなかったのですが。。
特にアフターが高いですね。宣伝文句の家は買ったあとが大事ですって具合に。
学生限定はいいですね。考えてみます。
またどのメーカーが賃貸併用に向いてるかがよくわからないです。工務店も含めて。
将来的には2世帯にしたいので賃貸の一部を自宅化にリフォームしたいので
それのしやすさも重要です。

14 :4:03/09/14 01:49 ID:???
リフォーム考えるのなら、木造もありじゃない。
輸入住宅系の外観にして、タイル、レンガなんか使えば、女子学生の
ハートをつかめるんじゃ?年数経っても。あと戸締りを徹底させれば。
まあ2x4メーカーが多いと思うけど、三井、東急は考えないの?

15 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 01:55 ID:5Fps5qnw
指定防火地域なんで鉄骨しか無理なんですよね。。
鉄骨でも壁をぶち抜くのは非常に簡単だといわれました。
鉄骨だと上の三社くらいしかメインとしては扱ってないんですよね。
輸入住宅は厳しいと思われますが外見はやっぱり重要ですよね!
質感はすごい出していきたいと思います。

16 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 09:48 ID:???

          クソスレみたら!!
     \\   常いかなる時も!!  //
       \\  速やかにワッショイ!!/
        ∬ ∬   ∬ ∬   .∬ ∬
         人     人     人
        (__)   (__)   (__)
       (__)  (__)  (__)
.      ( __ ). ( __ ) ( __ )  (::::::::::::::::::
      (´∀`∩)(´∀`∩)(´∀`∩) (::::::::::::::::::::
      (つ   ノ (つ  丿(つ  (´⌒;;:::::::::::::::
       /   / (´/   (´⌒;;(´⌒;;:::::≡≡(´⌒;;;
      (_/し'≡(__(´⌒;;(´⌒;≡≡(´⌒;;≡≡
         (´⌒(´⌒;;;::
      ズザーーーーーッ

        クソスレ ワッショイ!!
     \\  クソスレ ワッショイ!! //
 +   + \\ クソスレ ワッショイ!!/+
        ∬ ∬    ∬ ∬    ∬ ∬  +
   +     人      人      人     +
         (__)    (__)    (__)
  +    (__)   (__)   (__)     +
.   +   ( __ )  ( __ )  ( __ )  +
      ( ´∀`∩ (´∀`∩) ( ´∀`)
 +  (( (つ   ノ (つ  丿 (つ  つ ))  +
       ヽ  ( ノ  ( ヽノ   ) ) )
       (_)し'  し(_)  (_)_)



17 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 19:54 ID:5Fps5qnw
いろいろむずかしいですね・・・
頭がパンクしそうです

18 :4:03/09/14 20:08 ID:???
ビフォーアフター見ながらカキコしています。
今日1日、HMの営業さんと打ち合わせされました?
>むずかしい
資金繰りが?設計上の問題が?
>4万の駐車場
目黒、世田谷あたりの駅近の商店街?環七、環八沿い?

19 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 20:49 ID:5Fps5qnw
武蔵見てましたw
HMってどこですか?
へーベルの見学会に行ってきました。
>>むずかしい
すべてです。資金も設計も将来的なものも。
もっと勉強が必要だと感じました。
ちなみに文京区です。

20 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 21:31 ID:???
HM=ハウスメーカーです。


21 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 21:42 ID:???
あぁw
どっかのハウスメーカーだと思い込んでました(死

22 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 22:16 ID:???
1は独身?


23 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 22:20 ID:5Fps5qnw
独身です。
建てるメインは親なんですがあんまり勉強しないっていうか流されやすいんで・・・
親も将来2世帯希望なんでそうなってくると
私にもかなりかかわってくる問題なのでがんばって勉強中です

24 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 22:50 ID:???
へーベルでその建物で、お値段はおいくらぐらい?
億超え?

25 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 22:54 ID:5Fps5qnw
>>24
億ごえです。
おそらく30年で元が取れるか取れないかって感じです。
まぁ自己資金0だと思えば・・・

26 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:00 ID:???
遠からず大震災くるでしょ。
それが済んでからにしたらいかがでしょう。

27 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:02 ID:5Fps5qnw
そうなんですよね。
私はそれに慎重派なんですが親がいつまでも待ってられないと。
残りの人生考えたらなるべく新しい家に住みたいでしょうし。

28 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:05 ID:5Fps5qnw
この計画中に地震起こること希望ですw

29 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:10 ID:???
ほかのもっとローコストの建設会社(倒産の危険が少ないところ)
にも、見積もりとったらいかがでしょう。
入居者管理はアパマン、ミニミニなんかに任せて。

30 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:15 ID:5Fps5qnw
今現在パナと一般の設計士さんにみてもらってます。
図面ができてるのはまだへーベルだけなんで。
ぶっちゃけへーベルの構造はいいんですかね?
見学会とかもその説明しかしないんですけど。

31 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:17 ID:???
良スレじゃ〜♪漏れも管理は大手に任せてるんだけど、一部クロス屋さんとかクリーニング屋さんとかに部分発注してるオーナーって居るってホント?漏れもそうしようかな〜?仕切ってるのは親だけど…

32 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:23 ID:5Fps5qnw
>>31
賃貸併用住宅なんですか?
ハウスメーカーに管理任せるとなかなか他の業者入れるの難しいですよね。
どうなんでしょうか?

33 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:24 ID:???
うちはこの前給湯器こわれて交換したけど、管理会社の見積もりで11
万、古くからの知り合いガス屋で8万。安いほうでやってもらいました。もちろん。

34 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:25 ID:34ypcRVX
私は賃貸併用住宅オーナです。
今の賃貸経営厳しいよ。がんばってね。
土地柄を見て建物を考えたほうがいい。
どこのハウスメーカにしようか、なんて時代遅れも甚だしい。
1Kで8万とれる、といわれても広さが判らなきゃ高いのか安いのかわからない。
だいたい、1Kなんて間取り、いまどき受けるの?
もっと勉強したほうがいいよ。このままじゃ危ない。
建てりゃ入るってもんでもないよ。場所が良いから、なんて安心してると痛いめみるよ。
差別化とか、競争とか、一応あるからね。
がんばってねー。





35 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:43 ID:5Fps5qnw
>>33
やっぱり高いですよね。。

>>34
へーベルが不動産会社で調べたら
周辺には大学が非常に多いので1Kタイプが人気だそうで。
条件的には7〜8畳バストイレ別、駅(地下鉄)から5分以内です。
あくまでへーベル調べなので自分でも調べたいと思います。


いま設計士さんからFAXでラフ案がきましたが究極のシンプルって感じです(笑)
この案は儲け重視って感じです。

36 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:50 ID:???
ワンルームより1Kのほうがいい。それもトイレは別。絶対!
シャワーでビショビショになったトイレで毎日するのイや。

立地は非常にいいですね。へーベルも欲しがりそうだ。
建物が建ってる限り、食い物にされそうw。

37 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 23:56 ID:5Fps5qnw
>>36
そうですね。仕様は学生向けで考えています。
光ネットまたはLANやオール家電等考えてます。
洗面台がお風呂内なのはどうですか?
確かに立地に関しては絶賛されました。


38 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/15 00:09 ID:???
うちも洗面台は風呂場の中にあります。これに関しては苦情はない。
トイレが別でよかった、といわれる。
ネットは必須アイテムでしょうね。うちもいれなきゃなあ・・・
オール電化はスレ見て研究して・・


39 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/15 00:17 ID:BK0olBcw
>>38
参考になります!
洗面台にはコンセントはついていますか?
なにかと使うと思われるのですが、この間みたところにはついてなかったので。
オール電化スレも見て勉強中です。自宅部分は夜間電力を考えていますが、
さすがにアパート部分はむずかしいですね。

40 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/15 00:26 ID:???
簡易な手洗い場なので、コンセントは付いてなかったと思う。
でもブローするとき必要だよね。
一般住宅のシステム洗面台はみんなコンセントと電気ついてるよ、今は。

41 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/15 00:35 ID:BK0olBcw
入居のときそこまで見ますかね?(笑)
自分で使い勝手がよいように想像して考えてますが。
洗面台が別ならいいですが風呂の中にあると考えるとむずかしいですね。

42 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/15 22:46 ID:???
一括借り上げって安心なんか?

43 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/16 21:45 ID:???
パナの図面はどうだった?

44 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/16 22:42 ID:???
賃貸併用より店舗併用の方が未来があるような気がする。
正直、住居はだぶつき気味。しかも今後ますます悪化しそうな悪寒。

45 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/17 23:33 ID:???
>>43
パナ図面は来週になります。
話をしたのが遅かったもんで・・・

46 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/19 13:02 ID:???
2階建て1Kタイプ鉄骨アパートて坪単価いくらくらいで造れるの?

47 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/19 23:02 ID:BFqUsMFW
概算で3階の自宅+1Kが6で坪110万でした。

48 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/19 23:39 ID:???
延べ床、何坪?

49 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/20 01:29 ID:X4OGghYV
>>48
110くらい

50 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/22 01:20 ID:DK1bGbMa
7部屋30年でとんとんでした。

51 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/22 07:28 ID:???
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52 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/22 22:38 ID:???
まじで関東大震災並みのが来るってさ。
今日、都内で地震雲確認される。明日か、あさってかッテ感じ。おれも分断雲見た。
ニュース速報2ch見れ。騒ぎになってるよ。
家を建てる建てないなんて議論してる場合じゃないヨ。

53 :(仮称)名無し邸新築工事 :03/09/22 23:08 ID:5NzDNfaM
デザイン物件コンサルどうよ??

54 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 03:41 ID:???
                         ∧
                           | |           , -、
                        _ _| |_ _         , '   ヽ.
                      /  |.| \  ,      /     ゙、
                   `ヾ>'   .||   く    /     ;  ゙、
               /ノノノノ、/   o|| o   ヽr‐= /     /    !
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55 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 20:38 ID:???
,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
 ...iiiiiiiiii彡/      __,.::  :: __  ヽiiiii|
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56 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/27 01:38 ID:stZzCgBB
意外と賃貸併用にする人って少ないんだね。

57 :猪木命:03/09/27 03:47 ID:???
この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。


アントニオ猪木

            いくぞ〜1,2,3ダー!!


58 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/27 13:02 ID:OXRKZ2vM
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59 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/27 13:03 ID:hfcMEeoU
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この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。

 いくぞ〜1,2,3,ダー!!

迷わずやれよ やればわかるさ この凄さ・・・ダァ====!!? 一度きりの人生だよ☆


60 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/28 20:23 ID:F6gt8a+w
工務店の人と話したら
メーカーの一括借り上げは魅力的だねって言われた。
品質と性能なら工務店だと。
うちの親は保守的なんでHMかなぁ


61 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/28 21:06 ID:???
パナのほうが安いんじゃない?
へーベルよりは・・・。

62 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/29 00:00 ID:UpcACUOX
パナ遅い・・・測量してから図面出来るのに2週間もかかるのかよ
HMはスピードも取柄だろうに。
ってなわけで来週だってさ。

63 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/30 10:01 ID:???
この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。


アントニオ猪木

            いくぞ〜1,2,3ダー!!



64 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/02 00:47 ID:???
age

65 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/03 22:51 ID:???
総合管理って実際どこまで管理してくれるの?

66 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/05 22:45 ID:???
パナどうだった?

67 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/06 01:28 ID:???
>>66
やっぱメーカーによって全然違いますね。
もうほかの形の間取りはないだろと思ってたら
全然違うのがでてきてしかもなかなかよさげでした。
ヘーベルと違って構造や材質やそういった性能面での主張
はあんまりなかったです。ヘーベルはくどいくらいにそれです。

間取り  ヘーベル=パナ
性能   ヘーベル>パナ
サービス ヘーベル>パナ
価格   ヘーベル>パナ(パナのほうが安い)
営業   ヘーベル<パナ(完全な私見だが・・・)

ヘーベルにすれば立てる際に手がかからないだろうなぁ
という印象。逆に面白みがないといえばない。
親は安全な方へと流れていきそうな予感。


68 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/06 08:24 ID:???
報告ありがと。
この前、パナの2世帯の完成見学会にいったんだけど、セラミックの外壁も
無垢材の建具もよさげだったのだが・・・
へーベルって、画一的すぎて、面白みにかける気がしない?

69 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/06 22:40 ID:???
たしかにヘーベルはかたいですね。
制限もなんか多い気がするし。
それだけ冒険をせず無難という形なんでしょうが。


70 :RC:03/10/10 08:45 ID:???
四階だったら コンクリートもいいのかな

71 :RC:03/10/10 08:46 ID:???
四階だったら コンクリートもいいのかな

72 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/10 22:54 ID:???
10mこえると 高さ制限って言うか近隣に同意とかいろいろ制約がつくんですよね

73 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/16 00:59 ID:oqIcKdW5
併用住宅だったら絶対『場所打ち鉄筋コンクリート造』がいいよ!!!!

74 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/17 08:52 ID:Soug2lZ+
外断熱やスケルトンにすると高くなるのかな 自宅部分だけでも間取りは帰れるようにしたい

75 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/17 08:54 ID:Soug2lZ+
外断熱やスケルトンにすると高くなるのかな 自宅部分だけでも間取りは帰れるようにしたい

76 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/20 22:22 ID:???
そんでもって、1は結局、どうなったの?イヒにきまり?

77 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/20 23:38 ID:???
間取りはパナでヘーベルになりそうな予感です。

78 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/21 00:00 ID:???
そうか・・・。
今、うちの斜め前で、へーベル1K24戸っての建ててるよ。
大家は、同じ敷地内にやはりへーベルで新築したばかり。
もう200坪以上ある土地だもん。
でも、全部うまるんだろうか・・・。24室・・・。ひとごとながら、心配。
戸建賃貸を6棟くらいたてたほうが、よかったんじゃないか?2x4で。
だって、人気の城南エリアだもん。。。。いざとなったら、切り売りできるし。。。

79 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/21 00:12 ID:???
でもって、うちの横浜の1kマンション、ミニミニに家賃さげられていまいました。
時節柄だって。。。
身入りが6万から5.6万になっちゃった。ブルー。。。

           家賃はどんどんさがる?余寒。

80 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/21 22:24 ID:???
まじですか煤i ̄□ ̄;
不動産屋さんの周辺調査だと空室率は少ないんですけど
最近、近隣でもけっこう1Kアパートが増えてきてるのでちょっと心配です。
最初は総合管理を頼んでやれるだけやってみて
きついようであれば一括借り上げに変更のつもりです。
家賃はほとんど下がらないといわれましたがやはりお話聞いてると心配ですね。
ちなみに築何年ですか?

81 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/21 22:34 ID:???
79
築15年です。
正確に言えば、敷金、礼金なしになって、最後の改装費の一部を大家が積み立てるので
実収入が減るわけです。
敷、礼ナシっていうのは、入居者にとって大変魅力みたいです。

82 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/22 22:11 ID:???
>>81
なるほど。確かに入居者の立場で考えれば敷金礼金なしってのは魅力ですね。
時代の流れもなしになっていく予感がします。
15年・・・ヘーベルの収支計算では30年ほぼ同じ金額での計算でした。(これでとんとんになる。)
下がったら狂うしなぁ。。やはり20年くらいで返済考えたほうがよいですね。

83 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/22 22:34 ID:???
ヘーベルは,敷、礼とるの?

84 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/23 11:11 ID:???
とります。
一括借り上げにした場合は礼金はヘーベルにとられて敷金は預かりとしてとられます。
総合管理の場合は礼金は入ってきて敷金は同じく預かりです。

85 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/25 19:38 ID:???
しつもん
1Kの広さって、お宅の場合、何u?または、何畳?

86 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/26 19:50 ID:???
だいたい22uです。7畳とか

87 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/28 19:00 ID:5n3Es4hc
ペアガラスを賃貸にもいれるか迷ってます 借りる人は気にするのかな

88 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/28 21:17 ID:???
借りる単身者に判るわけな〜い、と思う。
ペアと一重の違い。ましてや、LOW−Eなんて・・・。
でも、結露のこと考えると、建物のためにはペアが良いと思う。

89 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/02 08:01 ID:???
むつかすぃ

90 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/02 21:46 ID:???
設計さんとの打ち合わせ、進んでますか?
もう、決めなきゃならないこと一杯で、パニクッちゃうよね。




91 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/04 02:39 ID:???
2社の見積もりが出揃いました。
条件、間取りをほぼ同じにした。
ヘーベル高い。

92 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/04 15:13 ID:vwkAU9Rx
キッチンとか浴槽にあわせて 図面引き直しちゆう デットスペースどうしよう仮契約先送りかな

93 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/04 16:07 ID:???
>>88
わかってる人一号(w
要は建物寿命取るか、初期投資の安さ取るかじゃないの?
でも入居者のメンテの考え方考えれば、寿命で考えるのはナンセンス。

94 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/04 16:08 ID:???
>>93
追記。所詮築xx年で家賃が決まる世界だから、
どんだけ寿命考えても意味ないんだよね・・・つらいとこだけど。


95 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/12 00:18 ID:???
アパートのみのとこって何年で元が取れるんですか?

96 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/12 00:52 ID:???
>>95
土地持ってるのか?
じゃなきゃ話にならんぞ。

97 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/13 00:06 ID:???
>>96 土地はある。あくまで参考に

98 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/13 00:27 ID:???
うちの場合10年かかった。賃貸物件。
今、借金なし。
でも、自宅のローンがまだ4000あるよー。

99 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/13 02:31 ID:???
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100 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/14 18:37 ID:???
10年か〜賃貸だけでもそんなもんなんですね

101 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/15 11:59 ID:IRKryLOk
逆に、10年以上かけると入居率が落ちてきて返済に苦労する罠


102 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/19 22:39 ID:DhsMUbAo
横浜駅から徒歩15分
横浜の次の駅からは徒歩5分
パナはこんな立地で併用にしないのはもったいないと言うのですが
100uに1K×4で7マンはとれるので月28はカタイと。


103 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/19 22:55 ID:???
平沼橋?反町?戸部?高島町?あたりか?
立地はいいな、たしかに。
バブルの頃、投資用の単身用マンションがいっぱい出来たところだ。
先輩の田舎医者が1Kを3000万近くだして買ったっけ。
いまなら、重量鉄骨で6.5〜7万は取れると思うよ。
貸し店舗っつうのも、今や医者も歯医者もコンビ二も開業しても先が見えないから
収入の安定性としては、賃貸のほうが確かかも。でも、いつも満室は厳しいかもな。

104 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/22 00:33 ID:???
結局パナに決まりっぽいです。
20年で返済の予定です。
いちおくえん。。
1K8万×7戸くらい

105 :102:03/11/22 10:22 ID:7zy3iuIm
>>103
その近辺のギャンブラーが多い鉄道です。
不安なんですよ。営業は「絶対満室です!」なんて言うけど。

>>104
パナにした理由教えてください。
賃貸を入れた理由とか。
我が家の見積もりはそのケタまでは届きません。
へーベールとか行くの面倒で・・
ヘーベルは外壁のメンテが金がかると言ってたし。
賃貸管理は一括ですか?



106 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/22 19:41 ID:???
>>104
1億円!!!
高すぎ!騙されてるな。

107 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/23 13:19 ID:YeotJuCz
>>105
賃貸併用の理由
・準防火地域なため重量鉄骨しか無理
・同じ理由で3階建てじゃなきゃいけない
・そんなの一軒家にはでかすぎだしそんな金ない。
・将来的に賃貸の部分を多少リフォームで2世帯が可能になる

ヘーベルは工法や独自の部品とか性能をすごい主張してるけど
実は他のとこも普通にやってたりする。例えば基礎コンクリートの硬さの基準も
ヘーベルは他社より高いとかいいつつパナに聞いてみたらもっと高かった。
そいう性能うんぬんはおいといてそういった誇張や嘘が不快だね。

賃貸一括はすごいまだ悩んでるけど、とりあえず総合管理だけを頼んで
無理と思ったら一括に変更できるって。最初の客で礼金が入ってくるのはデカイし

一億円高いね。延床面積120uくらい。

ちなみに1です。ログ見れば大体理由とかわかるかも

108 :105:03/11/23 21:08 ID:aKJa3pYS
>>107
ありがとうございます。
地域的な条件は似ているので参考になります。
延べで120ですか?建てではなくて?
坪単価70位と聞いたのですが。

我が家は2世帯のみか+賃貸にするか悩み中です。

109 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/24 21:17 ID:Q+4C++xF
>>108
間違えた。120坪400uだ。。

うちも最初はみんな賃貸なんて反対だったんですけどね。
条件やら収支見て賃貸にしました。

110 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/24 23:35 ID:???
>準防火地域なため重量鉄骨しか無理

そんな事ありませんよ。木造でも大丈夫です。
誰がそんな事言ったんですか?

111 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/25 01:14 ID:???
そうだ。うちも準防火地域だが、2X4の木造で新築したばかりだった。
玄関扉だけは、防火仕様だが。。。

112 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/25 02:09 ID:cSVvadHg
>>110
よくわかんないけど区役所で調べたらそうでした。準防火じゃなくて他のだったかな?
とりあえず不可なのは間違いないです。現在建ってる家は木造なんですが最初は
それのリフォーム案もあったのですが、制限が厳しく断念しました。

113 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/25 09:12 ID:M7eCmIxI
検収条件をどうすればいいかな 素人がみてもわからないが あとでもめてもね

114 :■ローカルルール案内■:03/11/25 09:31 ID:???
http://money.2ch.net/test/read.cgi/build/1062376447/665

115 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/27 10:55 ID:???
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116 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/29 23:53 ID:xjC0tYs7
賃貸にセコムとか入れたほうがいいですかねぇ?

117 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/02 19:21 ID:ebpDC7sD
家賃保証だから賃貸は最低限にしました

118 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/03 00:20 ID:U+y01rOd
>>117
でも空室率高ければ家賃下げられちゃうよ

119 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/03 10:27 ID:???
118に同意
家賃下がれば、それだけDQNが借りる可能性が増幅しますよ。
ゴミだし、騒音、駐車駐輪等問題点が同じ屋根の下ならすぐ目にに入ってくるので、
近隣関係にもひびくし、その点も考慮したほうがいいのでは・・・
今最低限なら、10年後は超最低限?

私も9月に同様な新築しました。ちょっと質問させて下さい。
1.1億円基礎強化や、自宅部分超贅沢してるのですか?ぼったくりと思う
2.家賃保証の契約書ちゃんと見ましたか?


120 :118:03/12/04 03:27 ID:aiHr3Q9b
>>119
一億円はわたしです。>>117は違います。
確かに高いと思いますが、HM2社がそれくらい、地元工務店でも8000万でした。
基礎は地下8mくらいまで杭を打ちます。
いちおう住宅部にも賃貸部にも金はかけたつもりです。
家賃保障にはせずに管理だけを頼もうと思ってます。
無理と感じたら家賃保障の方に移行可能なので。
契約書はある程度目を通しましたが一長一短ですね。

121 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/04 10:17 ID:???
119です
120さん ご返答ありがとうございます。
すいません・・・パナ候補さんとへーベル候補さんがいるということでしょうか?
120さんは的確に賃貸併用進めているようですね。がんばってください!!

私はHM対応・間取り等がいやで、地元に決めました。それで銀行で苦労しました。
一括借上の話は、幻滅ものだったので、別の会社に管理だけ頼みました。


122 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/04 18:31 ID:???
120ツボで1億かぁ えーとツボ83か うーん杭が高そうだし
にしてもちょっと重量鉄骨ではぼったくられてる感じがします

時間に余裕があるなら 地元工務店プラス設計事務素でいったほうが8戦万プラス設計監理600万くらいで
できるよ うまく設計すればRCでもトータルで1億でおさまるんじゃないですか?


123 :118=1:03/12/04 20:48 ID:aiHr3Q9b
>>121
わかりにくくてすみません。1です。
ヘーベルとパナを迷ったあげくパナにしました。
管理だけの会社ってどうですか?
不親切な会社が多いって聞きましたが。(不動産屋で)
賃貸とか初めてなのでしかも、親がメインでやるので
無理と感じたときに一括に変えられるように
一括の会社の管理コースにしようと考えてます。
同じ理由で地元はリスクが高いと判断し却下しました。

>>122
そんな高いですかね・・・
今ある家の解体費なども全て込みです。
パナには決めたと伝えもうすぐ契約なので
今から変えるのは不可ですね。。

124 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/04 22:26 ID:???
122です
もう決めたのならしょうがありませんね
もっと早くこのスレみてたらよかった 通りすがりです
 あとはせいぜい家賃保証つけて安心を勝ち取って下さい
家賃保証はそれはそれで またいろいろ問題が出る可能性もありますが
あまり詳しくないのでほか人にフォローしてもらってください

解体費、どんなでかい家かわかりませんが木の40坪で150万くらいですから
RCだとバイ おおざっぱですが 300万もいかないでしょう

高いと思った理由ですが一般に出す予算(万ツボ)の目安ですが (敷地条件や材質によってピンキリなんですが)
木造 35〜60 (〜100いくときもある)
鉄骨 45〜75 (〜100)
RC  55〜100 (〜150)
ハウスメーカー 軽鉄 50〜80(〜100) (ただし設計監理費込み)
てなかんじでしょうか
 ハウスメーカーは余剰人員とCM、モデルハウス代を全部施主に割り振るから当然高いのです

パナだと重量鉄骨でも床はALCみたいなのでしょうか ちと音が心配です
デッキスラブでRC打ってくれるといいものになるでしょう


125 :1:03/12/05 01:19 ID:ye62lIeA
>>124
どうもです。
値段が高くなるのはやはり賃貸が七戸もあるからですかね?
水まわりとか高いですし。

床はALCの100mmです。この辺はHMなので致し方ないと諦めてます。
親が保証や安定を求めているので最初工務店さんと話したときも
それならHMのほうがあってるかもしれないですねって言われましたしw

126 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/05 10:09 ID:???
121です
すいません!会社=チェーン店に加盟してる不動産屋です。
募集・管理をやってもらってます。途中からも借上げできます。
「オーナーさんも住んでるので、いい人選ぶため、
すぐに満室にはならないかもしれませんがいいですか?」
と本当に人選して頂いたようで、スムーズにいってます。現在満室です。

本当に同様な新築です。重量鉄骨・1K7戸と自宅。
解体込みで7,000万要ってません。
まあ、地域・基礎・設備・重量鉄骨といってもピンきり・等あるようで
一概に高い安い言えないですね・・・けど一億なら、数年先になってたな。

パナに銀行のローン通過難しいので、もう少し考えさせてというのも手ですね。
パナが銀行の紹介なら無理だけど・・・

122さん とても詳しいようで、建てた後ですが勉強になります。

127 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/05 15:03 ID:???
>125 やっぱALCでしたか
 音の通過の問題は板どうしの隙間ですので
敷き詰めたあとに上からうすくモルタル流してくれるといいのですが
防火対策の意味もあるから当然するとは思います
HMに限らない話ですが 見えないので昔は手抜きで問題になってました

親の希望があるのなら今から迷ったりしないでどんどん進めたほうがいいですね
坪単価高めということはそれだけグレード上げて入居者の質も高めようと言う作戦かもしれません
早く資金回収に動いたほうが得でしょう



128 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/07 02:40 ID:???
>>126
不動産屋ですか。料金はどれくらいですか?パナは管理は家賃の5%です。
同じ規模なのになんでこんなに値段が違うんですかね?
高そうな要因他には
・ホームエレベーター
・賃貸と自宅のエントランスが別
・賃貸が内廊下
・自宅部分エコキュート導入
・屋内車庫2個(自動シャッター)
くらいですかね。
銀行はパナの提携のとこのローンで考えています。

>>127
なるほど、参考になりますチェックしてみます。
私はまだ若いんで親がメインで進めてるんですよね。
資金繰りのほうはあまり詳しくないしほとんど親に任せてます。


129 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/07 15:26 ID:aBScq373
相続を考えると 親の連帯保証人にならないほうがいいね

130 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/07 19:57 ID:???
>128
ホームエレベーターって、どこにどういう風についてるの?
屋内車庫が2個もとれるんだ・・・、自宅部分って1階?の何平米?

131 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/08 00:50 ID:???
>>129
たぶんなってないと思います・・・

>>130
自宅は3階です。でもエントランスが賃貸とは別なので1階なんです。
2階にも納戸があります。また将来2階部分の賃貸の一部をリフォームして
2世帯化する予定なのでエレベーターは必要と。
自宅部分としては3階130u+1,2階30uくらいでしょうか。



132 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/08 23:59 ID:???
128です
募集管理家賃回収3%です。
クレジット引落なら5%です(カード作る審査自体が黒リストの人振落としてくれるし、
身元保証になると思ってこっちにしてます。現に現金払いにしてって、黒が来るそう)

同じところは、エントランスが別・賃貸が内廊下
自宅はガス浴乾・床暖です。オール電化も考えてましたが、
床暖=電磁波の上というイメージで却下しました。
賃貸はガス浴乾・シャンプー洗面付きです
3千万って家1件建つ違いどこにその差が出てるのでしょうね?

うちも敷き詰めたあとに上からモルタル流しました・・・

133 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/09 01:33 ID:???
>>132
ほんと似てますねぇ。なのになんで。・゚・(ノД`)・゚・。しかも賃貸の洗面別じゃないし・・・。
床暖はわたしも考えましたが、最近エコキュートで床暖できるようになったのでオール電化にしました。
こんど見積もりにちゃんと目を通してみます。
ちなみにうちは準防火でなく防火地域なためそれの対策費がけっこうかかってるっぽいです。
(鉄骨になんか巻いたりいろいろ)

5%はまぁ妥当なんですね。更新手数料みたいなのも半分取られるらしいですが・・

134 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/09 02:07 ID:Ha2Ezilp
私の叔父は1階と地下を住居に、2階と3階部分(180u)を月45万で賃貸にしているのですが、
現在は8人でシェアされているそうです。
私も留学時、シェアハウスにはお世話になっていたのですが、
ここまで豪華なものは本場でもなかなかお目にかかれませんでしたw
こういうのも新しい形なんですかね・・

135 :102:03/12/09 20:46 ID:HvfLUOvT
パナに見積もりもらいました。
1.3おく!驚きました。
4階建て坪70マン
賃貸1K×6
ホームエレベーター
内廊下
1階ガレージ4台

自己5せんで残りを20年で返せるのか心配です。

136 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/09 22:29 ID:???
>135
1.3すげー! のこり八千も借金するんですかー びっくり
貸してくれるとこがあるとは いいことです
しかし重量鉄骨(でしょ?)でホームエレベータ付きか 賃貸部分の割合がどれだけかわかんないけど
半分として賃貸部分がツボ50とすると のこりはツボ90のグレード
うーん高くない? その図面、工務店に見積もりとらせたらどうですか


137 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/09 23:56 ID:???
>>135
1.3ですかーそれは値引き前価格ですか?
エコライフ住宅にすると1割引ですよね。
でも坪70ならまだ・・・うちは83ですから。謎だ。
8000なら20年だと家賃収入だけだとちょっときびしいですね。
車庫も貸すならそれでギリギリddになるかもって感じではないでしょうか?


138 :135:03/12/10 00:38 ID:ys/ctegy
>>136-137
値引き前の概算です。
今日ボーナスが出る親方企業に勤務なので
金は借りられると吹き込まれました。
まだ他から見積もりを貰うつもりですが
しつこい営業は嫌いなので面倒です。

賃貸/自宅半々です。
ギリギリddで20年返済です。
ホントに今の見積もりで家賃が20年も取れる(入居がある)のか心配です
(ボロくなる部分で減収を考えても)

139 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/10 01:23 ID:???
>>138
賃貸はどういう風にしますか?一括借り上げですか?
15年目あたりの改修費をちゃんと考えないといけないですからね。
仕事での収入がよい方ならいいですが
収支はせめて毎月+5万くらいにはなるように計算したほうがいいと思います。


140 :138:03/12/14 22:54 ID:1x8VxoNQ
>>139
一括借り上げです。
本当にギリギリddなのでプラマイゼロです。
収入は良くありませんが国営企業に勤務です。

やっぱり弱気になって普通の戸建てを考え中です。

141 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/15 17:51 ID:???
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142 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/21 23:31 ID:???
>>140
一長一短ですね。
まぁ結果的に戸建たてるよりは安くなるとは思いますが・・・

143 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/27 08:24 ID:i3K2pfwE
age

144 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/27 19:53 ID:???
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145 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/29 20:44 ID:???
横浜市内 JR15分くらい 土地のローンが月10万くらいで残り30年
広さが約70坪くらいで、現在の建物が老朽化

こんな私でも賃貸併用は可能でしょうか?

146 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/03 03:52 ID:QVtMmvse
建て替えでしょ?
その辺の家賃相場は知らないけどトントンくらいにはなるんでは?

147 :145:04/01/03 16:37 ID:???
スイマセン、聞き方が間違ってました。

土地のローンが残っているのに立替でローンは組めるのでしょうか?

銀行のアパートローンは土地の完全所有が原則だって聞いたものですから。


148 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/03 16:57 ID:???
>145
賃貸併用は可能とは思われる。1K4戸(6戸?)+自宅ってとこかな?
近くに大学はある?
横国生、神大生つかめると楽勝なんだが。
ちなみに、うちの入居者は、みなちみらい地区の勤め人と国大生が、ほとんど。
>1
パナとの本契約はいつですか?
都内限定の無垢材の建具仕様、ことしも続行中?
パナじるし、FIX丸窓はついてるの?


149 :148:04/01/03 17:07 ID:???
>145
147を読まずに書き込んでしまいました。スマン。
HMの提携ローンで可能なんじゃないかな。
土地と家の2本ローンを払うということになるだけでは?
収入面での審査はあるだろうけど。

150 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/03 21:32 ID:???
>>148
12月終わりです。無垢材の建具仕様でした。
今年もやっているかはわかりません。
パナじるし、FIX丸窓については見ないとわかりません。
特に聞いた覚えはないです。

151 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/03 22:08 ID:???
>1
じゃ、いよいよ地鎮祭ですね。
大きな事故がなく無事に家が完成する事を祈ります。
我が家もちょうど1年前、都内に新築した家の地鎮祭をしました。寒かった。
今年は新しい家で迎える初めてのお正月です。
土地+家なので、ローンがたくさんありますが、横浜の賃貸物件の収入を貯めて
繰上げ、繰上げで返済しようと計画してます。親の残してくれた、賃貸の副収入
は、有難いものだと痛感しています。


152 :145:04/01/04 22:22 ID:???
>>148
ありがとうございます。

京浜東北線の南のほうで、近所の1Kみたいのは満員というような状況
ではない様です。2LDK併用とかはどうなんでしょう。

戸建だと年収5倍以内が借入限度らしいんと聞いてます。
賃貸併用だとどういう計算になるのかHMに聞いてみたいんですが、
HMの計算ってどこまで当てになるのか不安なんですけど、どうでしょうか。

153 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/05 17:40 ID:???
洋光台あたりとか?
そうだね〜、単身1Kより、ファミリー向け2LDKの方がいいかもね。
あ〜、なんか坂本弁護士一家が住んでたハイツ思い出しちゃった。。スマン。

パナとかへーベルの人に提携ローンで試算してもらったらいかがでしょう。
喜んでやってくれるんじゃ。
トヨタホームの提携ローンも人気あるみたいね。。。

154 :145:04/01/05 22:28 ID:???
153さんありがとうございます。

そーいえばあのハイツってまだあるんですかね?
(賃貸併用であんなことがおきたら・・・。いや、もちろん、小市民として
テロと戦った立派な弁護士さんという尊敬みたいなものはあるんですけど。)

今度の土日に近所のモデルハウスにでも試算してもらいに行こうかと思います。

建てられた方にお伺いしたいのですが、HMの試算ってどのくらいの安全率
(誤差?)を見込んでましたか。

また、考えた末、普通に戸建にした方もいると思うのですが、その辺どのように
考えられましたか?


155 :145:04/01/12 18:40 ID:???
住宅展示場に行ってきました。

なんでも賃貸物件の営業担当は違うので後日、提案書
をいただくということになりました。

敷地は旗状なので場合によっては制限があるかもしれない
とのことでした。


156 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/13 02:53 ID:???
>>155
旗状だったら長屋にすれば良いだけじゃないの?

157 :名無し併用住宅:04/01/15 18:16 ID:eEx5tU0g
はじめまして。今、家を買おうかどうしようか迷ってます。
東京に住んでるのですがやはり地震が来るのが怖い。
しかし、賃貸併用型の家を建てようと思うのですが普通に家を建てるのと
どっちがいいんですかね?いろいろと教えてください。
>(仮称)名無し邸新築工事さん

158 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 03:33 ID:poOXBrIc
>>157
土地の広さや家族構成などによる。
地震怖いなら待つのが吉だけど、まぁ崩れはしないでしょ

159 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 03:42 ID:???
>>157
土地から買うなら、よほど自己資金が余ってない限り
やめた方がいい。
30年ローンなんかだと、金利を含めた賃貸部分の
コストアップ分が、空室リスクや家賃下落リスクを
含めて厳しく計算した賃貸収入と近くなってしまう。
それで美味しくないのに、わざわざ賃貸経営の面倒や
敷地を100%好きにできない不便を背負うのは
意味が無い。

賃貸併用住宅は、2世帯に備えてとか、広い土地を
保有していてとか、そういう場合の方便に過ぎない。

ただ、どうしても渋谷・目黒・世田谷なんかの人気
地域に住みたいとかなら別ね。
ああいう地域は、狭い戸建て用地だとべらぼうに
坪単価が高いから・・・。

160 :名無し併用住宅:04/01/16 07:56 ID:EWjyT0aA
なるほど。土地からの購入ですが坪数にもよりますが、税金等のことももちろん
考えて現金で購入しようと思います。ちなみに狙っているところは東京の
三鷹市周辺です。それと、賃貸併用住宅にしようと思った
経緯は、親と同居しようと思ったことと、賃貸部分に妹を住ませようと
思ったからなのです。もちろん家賃はとらないつもりなんですが。
どれくらいの敷地があれば建てられるのか想像がつきません。
どうすればいいのでしょうか?


161 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 15:06 ID:???
まずは設計事務所に相談してみればいい
いいところなら敷地探しからしてくれる

HMだとむりやり変な土地にでも今期の目標達成するためという
あちらの都合で建てさせようとするから怖い


162 :名無し併用住宅:04/01/16 17:09 ID:EWjyT0aA
設計事務所に相談!?どういう風に話をすればいいですかね?
具体的に教えていただきたいのですが?





163 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 17:37 ID:???
まず役所の建築課などで地元の建築士会とか建築家協会を紹介してもらってください
そこから何軒か紹介してもらうと層はずれはないと思います

>160 のとおりを電話口で簡単にこういうこと考えてますが〜
といえばいいんじゃないですか?
あとは もすこし具体的に話さないと解答できないし
そうすると あなたが行って話をするか
向こうがお宅へくるか どっかで落ち合うか となるでしょう
何軒かあたって気が合いそうなとこを見つけてください


164 :名無し併用住宅:04/01/16 17:53 ID:EWjyT0aA
わかりました。ありがとうございます。

165 :名無し併用住宅:04/01/16 18:05 ID:EWjyT0aA
旭化成のへーベルってどうなんですかね?
知っていたらいろいろと教えて下さい。

166 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 18:14 ID:???
建築士会や事務所協会はあんま紹介してくんないだよな。
ほんとお役所仕事っぽい。
HP探すのが一番情報量多い。

家賃補償を謳ってるHMとかは建築費に予備費をのっけて
るよ。

167 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 19:02 ID:???
>166 >あんま紹介してくんないだよな
そうかもね だけど 164さんはほんとにしろうとさんかもしれないし
HPみても何を基準に探せばよいかわからないかも


168 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/16 23:36 ID:???

選ぶ基準こそは人任せにしないで自分で勉強したり人に聞いたり
メールで問い合わせたりして、自分で養うしかないな。

169 :名無し併用住宅:04/01/17 07:43 ID:aCf6MNY7
なんだか、話が併用住宅と離れてきてしまったんですけどすいません。勉強なります。
いろいろと、建築会社、HM、不動産仲介を回ったほうがいいんですかね〜?
みんないいことしか言わないような気がするんですけど、その中で自分が
一番いいところを選べばいいんですかね?どういう人に相談すればいいんだろう?

170 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/17 15:32 ID:???
>>169
>いろいろと、建築会社、HM、不動産仲介を回ったほうがいいんですかね〜?
なんでカモにされるとこしか上がらないの? 
設計ジムソがあるじゃないか!タウソページがあるじゃないか!

171 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/17 23:57 ID:???
不動産屋はやめたほうがいい

172 :名無し併用住宅:04/01/19 21:48 ID:aagPtBpY
本当に何も知らなくて申し訳ないんですが、たとえば併用住宅を建てたとして、
建物はすべてローンで建てようと思ってるんですが、自宅部分と、
賃貸部分とでローンを別々に組むことは可能なんですかね〜?
ちなみに、銀行に確認したら私が組めるローンの上限は4000万でした。


173 :名無し併用住宅:04/01/19 21:54 ID:aagPtBpY
ついでに、私の理想は、3階建てで1Kの賃貸×4、自宅部分が5LDKくらいは
ほしいと思ってます。自分用の駐車場スペースと屋上がほしいです。
敷地面積は40〜50坪くらい。無理ですよね〜。

174 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/19 22:18 ID:???
建蔽率70以上
容積率100%以上の 50Tの土地必要
1,2F賃貸 3階以上自宅 ただし33Tだから3LDKくらい
駐車が足りない むりぽ



175 :155:04/01/20 00:03 ID:???
>172
先日、HMの営業に聞いたところ賃貸部分のローン
については賃貸部分の収支見込によるとのこと

176 :名無し併用住宅:04/01/20 07:45 ID:tOMFaEfX
やっぱり無理でしたか〜。だけど、ローンは組めるみたい。

177 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/20 21:16 ID:???
みなさんこんにちは。
渋谷区某所、建蔽率60%容積率200%の33坪の場所で賃貸併用をかんがえてます。
地元工務店に話しをもちかけたところ、
半地下1階、地上3階の鉄筋でざっと見積もって8000万といわれました。
詳細などについてはまだ話してはいませんが、予算的にはこんなもんなんでしょうか?

178 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/20 21:20 ID:???
延べ坪はいくらだ?


179 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/21 21:02 ID:???
>>178
> 延べ坪はいくらだ?
こんにちは。
最大許容面積が60坪ちょいなので、
めいいっぱい建てたとして地下をいれても63、4坪程度でしょうか?
60坪で計算すると8000万÷60=130万前後? っていう計算であってますでしょうか?

180 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/21 21:25 ID:???
33T *.0.6=20T *2=66T(Tは坪)

B1 20T*150=3000マン
1F 20T*100=2000
2F 20T*100=2000
3F 6T*100=600
TOTAL 66T 7600
こんな感じ?余裕あり
あとB1が住居なら容積から50%までは緩和あるんだっけ
詳しい人に聞いてみよう
もっと建てられるかも
8000用意できるんなら別に問題ないのでは



181 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/21 22:11 ID:???
>>180
レスどうもです。
正直8000はきついです。
あまりに安請け合いで他の物件に負けてしまうのも困るし、
仮に8000かけて運用していくのも勇気が入るし…。
近所でも似たようなことしてるウチがあるんですけど、
(おそらく1億越)凄いなぁって思います。

182 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/21 22:40 ID:???
きついならヤメ
33坪なら自宅だけが安心
 どうしても賃貸したければ小遣い稼ぐ気持ちで1部屋くらい
自宅40T賃貸10Tで計50Tで5000マンとか
せいぜい固定資産税をプラマイすればいいくらいで考えよう


183 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/24 00:12 ID:???
>>182
やはり無理は禁物ですね…。
銀行にお金を預けても金利はゼロ、
場所も悪く無いから思いきってなんて考えてみたんですが…。
世の中そんなに甘く無い?ってとこですね。

184 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/29 01:52 ID:???
目指せ自己資金ゼロ!

185 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/07 05:55 ID:???
>>177 >>180
地下室は当然、緩和あるよ。
また、共有廊下も容積率に入らない。
渋谷区クラスの立地だったら、消防関係で問題無ければ
(これが難しいが) 内廊下にしても良。
RCで金かけまくるなら、そういう競争力の付け方も有。

安全策なら木or鉄骨3階建で1階賃貸かな。
10坪で賃料10万、計20万で、30年で3600万稼ぐ。
3階建60坪なら3600万あれば建つだろう。
30年返済なら金利分だけの払いで済むわけだな。
でも、渋谷区でそれはつまらんね。
いっそ住むのやめて全面積賃貸に回したら? 遊んで暮らせるよ。

>>184
自己資金ゼロにできるけどしない、それくらいの余裕が欲しい。
金利だって投資利益を圧縮する要素だ。


186 :Hey!Yo!:04/02/16 12:25 ID:LZU/kKQo
東京都杉並区で、土地72坪に自宅+賃借1Rx4 63坪の併用住宅を建てようかと思っています。
近くに東京女子大があり、そこの学生さんをターゲットにできるのでは?とHM営業が乗せてきました。
ローン返済の足しにと考えているので、30年程度地道に貸していければ大満足って感じです。
駐車場を取れないので、女子学生さんねらいは妥当かなと思います。
そのため外観は硬くしたくないのでRCやら鉄骨やらをパスして輸入か2x4でできたらなと
思っています。
大手重量系以外でも一括管理の実績があるHMはどこでしょう。
ちなみに、最初に話をもってきたのは330です。はい。

レスがたくさんつくとうれしいです。よろしくお願いします。


187 :。。。:04/02/16 14:40 ID:???
>>186
おまいは、女子ターゲット物件の1階住戸の空室対策を考えているかい?
女は防犯上の理由で1階には入りたがらないぞ。

188 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/16 15:23 ID:???
田舎だと女子学生お断りもあるよ
男が夜やたら路駐しまくって近所迷惑なんだとか

189 :Hey!Yo!:04/02/18 01:28 ID:W+rGVIY7
そっか・・・
住宅地だし閑静だしおしゃれだし〜じゃ売りにならんか。がっくし。

190 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/18 11:05 ID:???
>>189
俺なら、ひとマス7.2坪として

■■□□
■■□□
エ車□□

エ・・エントランスホール・駐輪
車・・ビルトインガレージ

こうする。駅から近ければ。

191 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/18 11:06 ID:???
■・・賃貸
□・・自宅
容積率50/100の場合の話。

192 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/18 12:13 ID:L+l+DqIe
皆凄いなぁ〜。
もれは東京の常磐線沿線の駅で徒歩17分の50坪に
自宅併用の賃貸立てる予定。
しかもリフォームでね。
建坪55坪を予定。
貸す部屋は1K3つ。ひと部屋8坪。
で月6万/戸を狙ってる。
リフォーム予算1800万です。
どうでしょうか?厳しいでつか?

193 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/18 13:03 ID:???
>>192
リフォームだと築年が古く書かれるから厳しいぞ。
あと徒歩17分も1Kには向かない。
12坪2つの方が良いと思うが・・・

うちはリスク分散の意味も込めて6.5坪と13坪を同数用意した。
そういうやり方もあるが、2戸ならそこまでしなくてもいい。

194 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/18 13:59 ID:1p2++u1C
>杉並の人
2x4って、2階の足音ひびくよ〜。軸組みよりはるかに。住んでみて実感。
もう驚いちゃうぐらいすごい。あと木造は古びた感じになりやすいから家賃
安くされがち。


195 :192:04/02/18 15:28 ID:L+l+DqIe
>>193
やっぱり難しいですかねぇ〜。
でも12坪で2戸だとちょっとなぁ〜。
家賃をチョット下げで乗り切れないですかね。


196 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 04:09 ID:???
>>195
常磐沿線+京成とか乗換の便が良ければ
どうにかなるかもね。
ただ、家賃を下げて乗り切るのは前提になる罠

感想として言わせてもらえば、リフォームで寿命短いし空室率高そうな
地域なのに、予算の12%の利回りでは、都内としては寂しいよな。
ローンの支払いの原資としてそこに頼りすぎる計画だと破綻するし。
ただ、建坪55坪あるなら賃貸併用建てたいのはわかる。
バイク可ガレージ付とか、何か付加価値を付けてみたら面白そう。

197 :195:04/02/19 10:01 ID:2NXQqOPg
>>196
全面リフォーム(ぱっと見は新築)って寿命短いですか?
構造補強もしていくつもりで、今より頑丈にはなると思います。
私的には30〜40年は持って欲しいと思ってます。
もちろん定期的にメンテ入れていくつもりです。
あと駐輪場、バイクは置けるようにするつもりです。
何とかいって欲しいものです。



198 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 11:13 ID:???
>>197
俺ならリフォームと表現せずに、
「 リノベーション物件 賃貸部分1年目 」と必ず書かせますが。
それで最初はもつと思う。
しかし、リノベーション10年目、築30年(?)とかになったら・・・。
リノベーション20年目、築40年(?)とかになったら・・・。
どうしても、築年数が物件情報のキモになってるのがツライとこです。
表示義務あるから築年数は必ず表示される。リノベーションはやってすぐなら
表示してもらえるが、リノ10年とかだと忘れ去られる。
リノ5〜7年目を過ぎたあたりから、いきなり本来の築年数(何十何年)で
市場に放り出されるようなイメージかな。

もう少しリノベーションが普及して、リノベーション後の経過年数を表示するとか
リノベーション救済措置、価値向上措置が出てきたらいいんだけどね。
出ると読んでるけど。建築屋だってリノを柱の一つにしたいだろうし。

199 :197:04/02/19 12:03 ID:2NXQqOPg
>>198
いっそ外観を洋館調にして
年数経っても、古くてもかっこいい感じにしようかな。
レトロな感じを売りにして、部屋の設備は最新式なものに
したらいけるかな?
そうだよね、あと20年して築50年になったら、
借り手は、びびるだろうね。



200 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 12:13 ID:???
>>199
まあ物件にハンデがある場合の一般論になっちゃうけど、
そのハンデがあっても借り手が見に来たがるような価格メリットを
出した上で、ハンデに目をつぶってもらえる総合力があれば
いい・・・建築計画の場合、これらを実現できるなら金をかけていい
って事になるね。

相場より安く設定すれば、「総合力」は余裕だから、「見に来てもらう」
ためにどうするかさえ考えれば客は付くと思われる。
築40年とかでも見に来たがるほどの価格メリットを出すのは
さすがに困難」(安すぎ)だから、そこが思案のしどころだね。
だから、特定の趣向を持つ人にターゲットを絞るとかいろいろ
アイデアがほしいかも。もちろん、メンテと写真撮影と、その写真を
きちんとまめに広告に使ってくれる業者との出会いは最重要。

201 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 12:14 ID:???
経年変化でカコヨクするには無垢材だが、木は暴れるからクレームの元になる罠
古いという色眼鏡で見てもカコヨイようなセンスは今回の場合大事だけどね。

202 :199:04/02/19 12:27 ID:2NXQqOPg
>>200
そうですね。やはり価格設定ですね。
損益分岐点をどこに置くかですね。
まあ、リフォーム物件でもあるので、
資本の早期回収に耐えかつ、入居者にとってお手ごろ価格を
実現できる様、頑張ってみます。
ちなみに、今1Kの求められてるニーズとは何でしょうか?
間取りが広い、風呂、トイレ別々、収納大、エアコン装備位はわかるのですが、
他に何かあるでしょうか?

203 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 12:33 ID:???
>>202 がんがれ。
風呂は最低1116。0716とか自由設計だと使いたくなるけど使っちゃ駄目w
その地域で若者相手にするならシャンプードレッサー欲しい。洗面台ね。
あとは大きめのシューズボックスとか、選べる(重要)ブロードバンド環境とか、
CSやCATVの受信設備かな。

204 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 22:48 ID:???
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205 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/03 16:43 ID:???
賃貸のエントランスってやっぱり広い方がいいですか? 1K×6です。
現状では扉一枚分で親子もつけられません。
同時に駐輪場は外と中どちらがよいでしょうか?
車庫を一台つぶすか否か迷ってます。

206 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/03 17:13 ID:???
>>205
車庫を優先しましょう。6戸程度で、親子ドアのエントランスなんて
入居者も期待してません。
よほど土地がだぶついていて、賃貸の競争の激しい地域だったら
別ですけど・・・

207 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/04 22:17 ID:CckyyWHf
>>206
そうですよね。
あと駐輪場ですね。中に入れた方が外観きれいだとかなんとか。
外の場合でも屋根って必要ですかね?

208 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/04 23:22 ID:68ywz8xw
無理があるんじゃねえの?賃借併用って。

すごく中途半端な物件が多いじゃん。みてても。

209 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/05 03:18 ID:???
>>208
賃貸併用にもいろいろだよ。
成功の秘訣は、「自宅部分も、賃貸に出す可能性があると思って作ること」
1戸だけ広い分譲マンション、みたいな物件だってあるし、
完全分離型3世帯住宅なのか賃貸併用なのかわからん物件もある。

210 :Hey!Yo! :04/03/05 12:27 ID:HWCzzTmd
ちょいと前に書いてた杉並の輩です。
ここいいね、みんな親切。ほっとします。(他はなんだか荒んでて・・・)
ちょっと併用計画が頓挫しちゃってますが、再開したらまたよろしく。

211 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/15 04:41 ID:???
>>210
1階部分を全部自宅にしちゃったらいかんの?


212 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/23 22:20 ID:puikc3Ex
age

213 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/24 11:00 ID:???
>>207
駐輪場には屋根は必要です。

これは余談ですが、自宅を建てる際、よく完成後2ヵ月くらいしてから
カーポートの屋根を付けますよね。最初から付いていると、固定資産税の
対象になるとかで。

カーポートと駐輪場の屋根は、同じ位置付けみたいですね。

214 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/26 01:13 ID:???
>>213
結局駐輪場内蔵にしました。
つぶれた車庫の分は気合で外にギリギリおけるということで・・

215 :(仮称)名無し邸新築工事:04/04/06 01:01 ID:hiwa42t4
賃貸経営の一番の心配事って何?

216 :(仮称)名無し邸新築工事:04/04/06 01:55 ID:???
>>215
いろいろありすぎてw

滞納も敷金ゴネも相場下落も予想外の補修費も近隣の大学の移転も
何もかもが怖いといえば怖い。

217 :(仮称)名無し邸新築工事:04/04/06 21:18 ID:hiwa42t4
なるへそ。何もかもか。おそろすぃ・・・

218 :(仮称)名無し邸新築工事:04/04/23 00:42 ID:MnaHWH86
age

219 :(仮称)名無し邸新築工事:04/05/06 22:23 ID:Exkb0qmi
金借りるのに面接なんてあるんだね。だるい

220 :(仮称)名無し邸新築工事:04/05/07 04:43 ID:???
>>219
形だけだよ。
最低限、金をきちんと約束通りの用途に使う(持ち逃げしない)人間か
見るということを兼ねて、融資の説明をする場。
「面接」という言葉を使うと、融資の説明を真面目に聞いてくれるでしょ。
その点で、あとで行き違いが少なくなるのも「面接」の利点。

真面目に対応する必要はあるけど、緊張しすぎることもないよ。

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