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アパート経営なんでも相談室【102号室】

1 :名無し不動さん:04/02/09 13:41 ID:jG1WbSSh
前スレ

アパート経営なんでも相談室【101号室】
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2 :名無し不動さん:04/02/09 13:42 ID:???
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3 :名無し不動さん:04/02/09 15:37 ID:fUorjHQU
ねえねえ、税務署からのお尋ねってどんなこと聞かれるのかおせーて。

4 :名無し不動さん:04/02/09 17:09 ID:???
オラ一度もないで

5 :名無し不動さん:04/02/09 20:39 ID:bDjsDzBI
新築経験ないんじゃないか?

6 :名無し不動さん:04/02/10 09:24 ID:???
>前スレ 997
 
 いいえアホではありません!
 経費で落としてますよ
 他にもいろいろ落としてると書いたでしょ
 ここではとても書けません 信じてもらえないだろうし
 例えば毎月、ある人(架空の人物でも実在でもよろし)に掃除を手伝ってもらってることにして
 払ってもいない3万円、年36万円を経費で落としたり・・  
 これは序の口 金額小さいので 
 OB税理士さんに頼んでます
 アホは私ではなく、本や雑誌に書かれていることしか知らないアンタと調査に来ない税務署です


 

7 :名無し不動さん:04/02/10 10:10 ID:???
うーむ、ちょこちょこした脱税だとそうそう税務署は動かないけど
いざ動いたときに全部自己資金で運用していいない大家はかなりピンチ

8 :名無し不動さん:04/02/10 15:10 ID:9o92esN6
垂れ込みがあれば動くぜ!

オレがあんたのとこの店子なら税務署に垂れ込むぜ!!
だから、敷金精算だけは明快にしておいたほうがいい罠ってこと。

9 :名無し不動さん:04/02/10 20:32 ID:5E4KljOr
アパート経営に今日から興味を持ち始めたど素人です。お手柔らかにお願いします。

土地価格坪10万(63坪)30坪築25年10年ほど前にリフォーム済みの一軒家(4LDK)二階建10・3・8・6・10
後10年位は住めそう・クロス張替えリフォームで・いくらくらいで貸すのが相場ですかね?

それと自己資金1000万で坪8万位の土地にアパートを建てるとしたらいくらぐらいの物件を建てられるでしょうか?

初心者丸出しのカキコですがお願いします。

10 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

11 :名無し不動さん:04/02/10 21:03 ID:???
坪8万とか10万て、どこなんですか?
三宅島じゃないでしょうね


12 :名無し不動さん:04/02/10 22:04 ID:5E4KljOr
>>11
北海道の地方都市です。

13 :名無し不動さん:04/02/10 22:37 ID:HtQUMO/w
生保対応住宅にデモしたら?

14 :名無し不動さん:04/02/10 22:58 ID:???
>>9
どんな場所かよくわからんが、
回りにあるアパートの相場を参考にすれば?
まさか、他に建って無いってことはないだろな〜?


15 :名無し不動さん:04/02/11 09:43 ID:fIYpQP3d
>>9
私が経営している地域に近いかも。
戸建の場合は5〜6.5万てとこじゃないかな。
ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収20万ほどなら、
銀行からは2000万は借りれるかなと思われ。
ケースバイケースなのだが。

16 :名無し不動さん:04/02/11 11:24 ID:???
10%〜8%ってとこか、まぁ業者が買い取る時も
この辺りが基準になるって言うからそうなんだろうね

17 :名無し不動さん:04/02/12 02:20 ID:???
皆さんレスサンクスです。
>15
>ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収20万ほどなら、
>銀行からは2000万は借りれるかなと思われ。
恥ずかしながら年収300半ばなんですよ・・・
それでも2000貸してくれそうですかね?
アパート建てるなら1室は自己使用にしようかなと・・


18 :名無し不動さん:04/02/12 07:08 ID:???
自分で主体的に行動出来ない人なようなので
あぱーと建てるなんて博打うたない方がいいと思うけど

19 :名無し不動さん:04/02/12 17:17 ID:???
1・2階が住居で3階を賃貸で貸しています(築31年)
このご時世なので地震保険に入ろうかと言う話が出ているのですが
皆さんどうされていますか?
お勧めの保険がありましたらぜひアドバイスお願いします。
保険板の火災地震スレも見ましたが素人なものでよくわからず…。

20 :名無し不動さん:04/02/12 19:27 ID:KjBpsF8V
>>9
まず土地に路線価があるの?
路線価がある程度あれば(40000万円/uとか)
銀行なんかの資金使わなくても住宅金融公庫(改良開発公社絡み)
の資金で自己資金ゼロでいけるっしょ。

21 :無責任な名無しさん:04/02/13 00:58 ID:???
>40000万円/u

?????

22 :名無し不動さん:04/02/13 01:09 ID:???
>>19
築31じゃ地震保険の意味ナシ。
わざわざ高い掛け金払って、殆ど償却されて安くなった
建物の価格分の涙金貰っても何にもなんないでしょ?

保険代わりに、地震or老朽化の解体費を自分で積み立て
といたほうがいい。

23 :名無し不動さん:04/02/13 18:52 ID:IBCHG/RH
さっき別のスレに誤爆してしまいましたが、改めて質問させて
下さい。
親が一軒家を人に貸してるのですが、賃借人が家賃を
八ヶ月分位滞納してます。
で、内容証明書用紙に付いてる雛型写して何度か催告、解除の
内容証明出してるけど、その度に一ヶ月分程度の家賃でお茶を
濁され、後は待ってくれの一点張りで一向に埒があきません。
で、保証人にも内容証明でもと考えてるのですが、そういった
際の保証人宛の内容証明の雛型など、どなたかご存知ないでしょうか?


24 :名無し不動さん:04/02/13 21:27 ID:???
マルチ

25 :名無し不動さん:04/02/13 22:41 ID:???
>>23

平成○年○月○日
被通知人  住所 ○○
  氏名 ○○ 殿
通知人   住所 ○○
  氏名 ○○
           通知書
 私は平成○年○月○日、貴殿の連帯保証のもとに、
賃借人○○に始期平成○年○月○日と定め、賃貸借契
約を締結しました。

 しかし、平成○年○月分よりの家賃が未納になってお
り当人への再三の催促にもかかわらず、いまだに賃借人
○○から家賃の支払いがなされておりません。

 つきましては、連帯保証人である貴殿において、滞納
家賃金○○万円を本書面到達日7日以内にお支払いいた
だきますようお願い申し上げます。
 万が一、お支払いのないときは、やむを得ず法的手段
をとらせていただくことをあわせてお伝えします。

    賃貸物件表示
      ○○
      ○○
                    以上

26 :名無し不動さん:04/02/13 22:49 ID:toWLb0E2
↑訂正。
通知書の後の、日付けがダブってしまった罠。

こんなんでどーかな!!

27 :88:04/02/14 00:23 ID:SR/ejrxW
>>25
ありがとうございます。
そっくり使わせていただきます。
というかもう丸写しにして両親に渡しちゃった

28 :名無し不動さん:04/02/14 00:28 ID:???
ここで書いてある事を裏も取らずに実行する奴って
本当にバカなんじゃないかと思う訳です

29 :名無し不動さん:04/02/14 00:42 ID:???
馬鹿だな、裏だろうが表だろうが所詮2チャンだよ!

30 :9:04/02/14 03:54 ID:???
不動産屋に行ってきました
2DK4部屋で上物2000ちょいで土地入れて3000チョイですね。
でも出来れば6部屋で一階を居住スペースにして3階建てもいいかな・・
いくらになるだろう・・汗

31 :名無し不動さん:04/02/14 07:21 ID:rBxNsUO6
銀行で不良債権ないですかと聞いたら?www

32 :15:04/02/14 09:39 ID:+7gV3dnb
>>17
レス遅くなってスマソ。
大丈夫、俺も同じようなケースで新築してるから。
ただ、最近は銀行も渋くなってきているらしいが・・・。

33 :15:04/02/14 09:50 ID:+7gV3dnb
>>17
俺の場合は、D銀は審査基準に入らなかったんだがH銀はいけた。
1年前の話だが・・・。


34 :9:04/02/14 10:10 ID:C5vsjTom
>>31
中古は利回りイイですよね、不良債権なら叩いて利周り20%オーバーいけますか?
>>15
H銀ですか・・今から定期と公共料金の支払いでポイント稼ぐかな・・
因みに1年たって状況はどうですか?

35 :15:04/02/14 10:41 ID:+7gV3dnb
>>17
俺は未だに、定期と公共料金の支払はD銀だよ。
俺の場合は、賃貸住宅の供給が過剰な地域の割には満室経営
でうまくやれてるよ。
中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
選べないリスクがあるのもお忘れなく。

36 :9:04/02/14 10:48 ID:C5vsjTom
イイですね(・∀・)もしかしてTシティーですか?
10年20年先がたのしみですな
>中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
>選べないリスクがあるのもお忘れなく。

ドキュン先住民が・・ってことですか?


37 :15:04/02/14 11:31 ID:+7gV3dnb
>>9
そこと政令指定都市の中間かな。
まえにT−cityに住んでたから(港あるとこだよね)
わかるけど、俺のとこもT−cityもDQNは多いから
注意しないとね。

38 :9:04/02/16 09:39 ID:8S9Ea+4h
>>37
察知しました。お近くですね
こっちもドキュソ多いです・・
因みに新規の場合、入居の可否はオナーが咬めるんですか?


39 :名無し不動さん:04/02/16 18:11 ID:t0HCOYZR
すいません、ど素人ですが相談させてください。
定年近い父がアパート経営に興味を持っていて、かなりの勢いでどんどん決めています。
正直、経営などと無縁だった人なので不安なのですが、いろんな業者から話しを聞いて(当然良い話しばかり)やる気まんまんです。
土地も建物もこれから買う予定です。
父は飛び込みの悪名高いリフォーム業者にまんまとひっかかった経歴もあり心配です。
場所は北海道の地方都市です。土地も安いですが家賃相場も安いです。(1LDKで3〜5万)
ちょっとクールダウンして熟考して欲しいとは思うのですが、私自身も知識がなく…
上手く言えないのですが、利回りにばかり目がいって「リスク」については一言も語らないので心配なのです。
アパート経営は最近チラシでもよく目にしますが、実際に行っている方から見て父の行動はいかがなものでしょうか?
何とも漠然とした質問で申し訳ありません。どうぞよろしくお願いします。



40 :大家の端くれ:04/02/16 18:22 ID:???
>>39

いろんな業者から話を聞いて ・・・危険度-10%
(但し「いろんな業者」が全て建築屋なら逆に・・・危険度+30%)

ひっかかった経歴 ・・・危険度+90%
土地も建物もこれから買う予定 ・・・ 危険度+80%
北海道の地方都市 ・・・危険度+40%

以上、危険度200〜240%といったところ。
まず間違いなく大損。
こうして地主の財産が社会に環流されるのだという、良い見本。

41 :金持ち名無しさん、貧乏名無しさん:04/02/16 18:46 ID:jPNvaSeU
金あるなら業者の前に信託銀行に行けと言え


42 :金持ち名無しさん、貧乏名無しさん:04/02/16 18:48 ID:jPNvaSeU
建築屋なんか絞れるだけ絞らないといけないんだから
儲けさせるのは悪 都内かつ競争入札させれるくらい金
もってから 話はそれからだ
小金持ちですらない貴君の父親はへんな夢みないで
君のために金でも買っておくことをお勧めする

43 :名無し不動さん:04/02/16 19:12 ID:???
>>39
>土地も建物もこれから買う予定です。

自己資金はどのくらいなのでしょう?私個人の考えとしては素人が
アパート経営に乗り出すなら「程度のいい中古一棟をキャッシュ買い」
であれば、多少、光が見える気がします。アパート一棟となると
全額キャッシュは厳しいと思いますが、まぁそのくらいの気持ちで
臨んだほうがよろしいかと。借金がゼロ(もしくはそれに近い)で
あれば、建物が老朽化しても家賃を下げていくことでなんとか
なると思いますがローンの返済を家賃収入で賄おうとするのは
非常にリスクが高いと思うので。

44 :名無し不動さん:04/02/16 19:45 ID:???
程度の良い中古一棟が採算が取れるラインで手に入れられるとは思えないが。

45 :名無し不動さん:04/02/16 20:21 ID:???
>39
3〜5万じゃ大してして利益あがらんと思うが。
しかも北海道じゃ寒冷地仕様で設備投資に1・2割余分にかかるだろ?
建物の償却分賄ってさらに利益まで上げられるの?しかも地方で???

46 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

47 :39:04/02/17 21:34 ID:P6xh3F9/
>>40
話しを聞いている業者というのはまさにその建築業者らしいのです。
数字で表してもらうとすごい危険度…
>>41
そうですね、父は所謂「作業着」でずっと仕事をしてきた人なのでスーツを着た銀行員より付き合いの深い建築業者の方が馴染みがあって話しやすい部分があるのかもしれません。
>>42
競争入札ですか、それだとちょっといい感じですね。話してみます。
>>43
自己資金のつっこんだ話しを今度してみようと思います。
一体いくらの資産があるのかわからないのです。親子とはいえもう別の釜の飯を食べているので…
ただ「金は転がしといても増えねえんだ」と言っていたので、余剰資産を運用するくらいのつもりだとは思います。
ローンの返済を家賃収入で補うのは危険度が高い…なるほどメモしておきます。
>>44
採算が取れるラインのアパートなんて新築とは言えこの街であるのかも疑問です。
土地もバカ安いので皆30代半ば〜40代で新築の一軒家を建てるのが一般的です。
アパートにどれほどの需要があるのか…大学があるわけでもないのです。
>>45
おっしゃる通りですよね、利益なんて無いんじゃないか??と思ってしまいます。

皆様ありがとうございました。
ここで皆様に聞いたことをまとめて父に話してみようと思います。
私の頭にいっぱいあった疑問符が皆様の言葉で形になりました。
素人考えで「最近アパート経営の斡旋が盛んなのはなぜ?」と考えてみたのですが
土建屋は家を売りたい→不景気で本来家を建てる層が買えない→ターゲットを変える
→定年近い資産に余裕のある人に売る→しかしその人達はすでに家を持っている→アパート経営を持ちかける
→普通の家一軒建てるよりもうかる、( ゚Д゚)ウマー
ってな感じかと…あくまで私の住んでいる街限定ですが。たぶん15さんが前に住んでた街と同じです…
明日親と食事に行くのでその時に聞いてみます。
親子とは言え、お金の話ってしずらいんですよね (((´・ω・`)

48 :19:04/02/17 21:41 ID:???
>>22
現在年に10万円近く火災保険を払っています。
前回の更新時にためしに地震保険の見積もりをもらったところ
火災保険と同じくらいの値段となり
トータルで年に20万円近く保険に払うのは、とためらっていました。

建物の価値も数百万でそのうち建て替えなりリフォームなりしなければなりませんので
その費用を蓄えるためにも地震保険に入っておいたほうがよいのか…と考えていました。
地震保険に入ろうが入らなかろうがいざという時のために
(当たり前ですが)自己資金をしっかりと積み立てておく必要を
今まで以上に強く感じました。レスありがとうございました。

49 :15:04/02/19 00:23 ID:uFLrOG0U
>>9
遅レススマソ。
あくまで不動産屋は間に入るだけであり、最終的に入居可否を
判断するのは、家主です。
>>39
建てれば儲かるとは決して言わないが、やり方しだいでしょう。
T−Cityなら西部の地価が安い地区に大学あるだろうし、工
業地帯でもあるから需要はあると思うが。



50 :名無し不動さん:04/02/19 00:45 ID:nT//+pMc
未だにピッキングできるカギ付けてる賃貸マンションは
前の人使っていたカギを使いまわしてるって不動産屋さんが言ってました。
今はピッキングできるカギもう売ってないんだって。
だから、引越し前に変えてない証拠なんだってさ。
もし、こんな家に知らないで引っ越して来て泥棒に入られたら訴訟起こしたら
大家から賠償取れますかね?

51 :名無し不動さん:04/02/19 00:58 ID:???
取れるわけねーだろ
それにディスクシリンダーも普通に売ってるし、バカ?

52 :名無し不動さん:04/02/19 03:38 ID:???
>>50
今、新築建ててるけど、ディンプルを注文しなければ
普通のMIWAロックになるところだったよ。

次はカギで部屋を選びなさいな

53 :名無し不動さん:04/02/19 08:01 ID:???
あのさ・・・
窓破りの浸入の方が圧倒的に多いんですけど・・・

54 :名無し不動さん:04/02/19 12:32 ID:???
そもそも鍵かえる義務ないし

55 :名無し不動さん:04/02/19 13:41 ID:???
ディスクシリンダーは数年前に生産中止ですよ。
今あるのはロータリーディスクシリンダーです。(ピッキングは出来ません)
今売ってるとしたら売れ残り買わされてます。w

56 :名無し不動さん:04/02/19 14:50 ID:???
ピッキングが出来ない?w

57 :名無し不動さん:04/02/19 22:46 ID:???
今の新型U9はピッキング事実上無理だね。(かなり困難が正しい)
鍵師だってピックじゃ開けないよ、ホールソーでもぎ取るね。

58 :確定申告について。:04/02/20 04:40 ID:???
今度、アパート名を「めぞん一刻」に変えるか
迷っています。

大家さんなら、一度は考えた事有るでしょう?

実行した大家さんは、居ますでしょうか?

59 :名無し不動さん:04/02/20 04:59 ID:???
>>58
著作権料要求しますが?

60 :名無し不動さん:04/02/20 11:47 ID:???
正直やめた方がいいと思う
トラブルかかえる可能性もあるだろうし
面白がる人はいるだろうけど住みたいって人いるかね?

61 :名無し不動さん:04/02/21 08:27 ID:???
商標権も怖いな〜

62 :名無し不動さん:04/02/21 10:24 ID:???
>>58
遠慮してめぞん六刻ぐらいにしといたら。

63 :名無し不動さん:04/02/22 22:25 ID:D1g2gJZU
めぞん逝っとく

64 :30 ◆ebzKmehzyg :04/02/22 22:36 ID:???
>>41
禿同

はなしは変わるけど、携帯ゲーム機"プレイステーションポータブル(PSP)

 久夛良木氏は,“PSPはゲーム業界が待ち望んだ究極の携帯機”として説明。「ここまでやるかと言われるスペックを投入した」という。
 発表によれば「PSP」は,曲面描画エンジン機能を有し,3Dグラフィックでゲームが楽しめる。
7.1chによるサラウンド,E3での発表以来,クリエイターたちにリクエストが高かった無線LANも搭載(802.11)。
MPEG-4(ACV)による美しい動画も楽しめるという。これによりゲーム以外の映画などでのニーズも期待する。
 外部端子で将来,GPSやデジタルチューナーにも接続したいとする。
また,久夛良木氏は,繰り返し「コピープロテクトがしっかりしていること」と力説。会場に集まった開発者たちにアピールしていた。
 さらに,ボタン設定なども明らかにされ,PS同様「○△□×」ボタン,R1・L1,アナログスティックが採用される。

この際、スク・エニもGBAからPSPに乗り換えたらどうでしょう。スク・エニの場合、PSPの方が実力を出しやすいような気がするんですが。
任天堂が携帯ゲーム機で圧倒的なシェアをもってるなら、スク・エニがそれを崩してみるのもおもしろいですし。かつて、PS人気の引き金となったFF7のように。

突然変な事いいだしてすまそ‥‥
GBAとくらべてみてどうなんでしょうか?(シェアの事は抜きで)

65 :名無し不動さん:04/02/26 08:40 ID:???
追い炊き機能や自動お湯張り機能のついた給湯器と、防犯ガラスどちらがいいと思いますか?


66 :名無し不動さん:04/02/26 11:02 ID:???
>>65
すげえ質問だなw このスレじゃなきゃ意味わかってもらえねぇぞ。
費用が同じなら、給湯器の方が効果はあるな。
ガラスは、防犯ガラスじゃなくても、「防犯性能の高いペアガラス」
なんて茶目ッ気出して書いたりするしw

67 :名無し不動さん:04/02/26 11:16 ID:???
>>65
>>66に賛成!!

ダイソウ(¥100ショップ)で
マグネットスイッチの警報機売ってるから
窓の数だけ買って着けとけば


68 :65:04/02/27 14:35 ID:???
なるほど給湯器ですか
女性には間違いなくウケルでしょうね でも結構高いんですよね
工事費込みで30万位掛かるかもしれない
マンションそのものや、部屋の広さ・間取りはハード
それ以外の設備はソフトでしょう
ハードを変えることは不可能なので、ソフトを充実させて魅力ある物件にしたい
プレステ2だって、ソフトが揃ってるから売れてるんだ
ドリームキャストになってはいけない

69 :名無し不動さん:04/02/29 23:39 ID:M9yn7Cvg
>>68
ソフトの充実って具体的にはどのようなことですか



70 :名無し不動さん:04/03/01 01:21 ID:Uonm4ZUf
>>69
左の隣人はカワイイ女子大生。肉じゃがを作りすぎて持って来てくれる。
右の隣人は綺麗なオフィスレディ。カレーを作りすぎて持って来てくれる。
大家さんは美人な未亡人。1人寝の夜は寂しいけど
夫のことは忘れられないがどうやらオレのことが好きらしい。

うーん、ソフト・・・。わたしも考えてみましたが
こんなことぐらいしか思い浮かびませんでした(^^;

71 :名無し不動さん:04/03/01 11:35 ID:???
左の隣人は子だくさん。子供を作りすぎて、家の前で遊び回ってくれる。
右の隣人は奇抜なパンク野郎。音を出し過ぎて響いて来てくれる。
大家さんは妻に先立たれた中年親父。独り寝の夜は寂しいけど
妻のことは忘れられないがどうやらアタシのことが好きらしい。

うーん、恐ろしいマンションになってしまいますたww

72 :名無し不動さん:04/03/01 18:43 ID:rJGTro31
>>70-71
どっちも笑

73 :名無し不動さん:04/03/04 17:04 ID:???
管理会社に業務委託していますが、借主の敷金は管理会社が預かっています。
預り証は管理会社名義で切らせています。
この場合でも万が一、管理会社が倒産した時は、家主はこの預り金(敷金)を借主に対して保証しなければならないのでしょうか?

74 :名無し不動さん:04/03/04 18:27 ID:???
>>73
賃貸契約書に判子を押してるのは
あなたと店子だと思いますが?

管理会社を○○銀行に置き換えれば
すぐに判ると思いますが

何所に預けたかは、関係ないです

75 :名無し不動さん:04/03/04 18:37 ID:???
>>74
>何所に預けたかは、関係ないです

契約書では、敷金の預け先は管理会社としていて、
管理会社は管理人として判を押していますが・・・

76 :名無し不動さん:04/03/04 21:31 ID:uzwlOTOq
サラリーマンの夫が親から古いアパートを相続しました。
専業主婦の私がいきなり管理人で、ど素人なのでわからない事ばかりです。

先日、1階のある部屋に不具合が生じ、その部屋の人に真上に引っ越してもらいました。
引っ越し代はうちが出しました。
ところが、引っ越しの朝まで正常だったテレビが壊れたと文句を言ってこられ、
すぐに引っ越し業者に電話してもらったのですが、落としたりぶつけたり
してないし、契約書に電化製品が壊れても補償しないと書いてあると言われたそうです。

また、エアコンもかなり古くて、買い替えしなければならないそうです。

テレビもエアコンも引っ越しさえなければ使えたのにとものすごく文句いわれたのですが、
敷金も家賃もそのままで、引っ越し代も出してるからこれ以上は勘弁して欲しいのですが、
こういう場合、どうしたら良いのでしょうか?


77 :名無し不動さん:04/03/04 21:42 ID:???
>>76
テレビやエアコンが壊れたかどうかは引越し業者と入居者との関係で
家主には関係ないでしょう。引越し費用を負担しているのならそれ以上
負担する必要はない。女が交渉に出て行くとなめられる面もあるかも
しれないので旦那に交渉させるべき
なるべく穏便にね

78 :名無し不動さん:04/03/05 08:01 ID:???
>>76
今まで懇意にしてた不動産屋いねーの?

79 :76:04/03/05 10:43 ID:xs4KXQxH
>>77
ありがとうございました。
即答はせずに夫に言っておきますと言ってます。

>>78
管理を任せていないので、話は聞いてくれるけど、
動いてはくれません。それにそこが仲介した人じゃないし。

アパート経営って想像以上に大変な仕事ですね・・・。

80 :名無し不動さん:04/03/05 19:47 ID:mZqCFtCH
その住人次から次へとやから言うだろうね

81 :イヌフルエンザ:04/03/05 19:53 ID:lOuYAmxd
ペット可のとこは感染がやばい
オウム飼ってるとこは特にね

82 :76:04/03/05 20:15 ID:xs4KXQxH
DQNの入居者の相手はどうされていますか?
先ほど、外の階段の所の電気が切れてるから替えてくれって
電話があったんだけど、そのおばさん、いっつも怒って一方的に
要求を伝えていきなり電話を切るんです。
「明日替えます」」って言ってるのに、オウムみたいに「替えてください」
を5回ぐらい繰り返していきなり電話切られました。

入居者より若いから偉そうにするのでしょうか?
本当にこの仕事疲れました・・・。


83 :名無し不動さん:04/03/05 21:08 ID:???
>>82
おばさんに、電球預けとけよ

84 :名無し不動さん:04/03/05 21:21 ID:???
>>82
そんなもんです
相手はお客様ですから
お客様が快適に暮らせるようにと考えるぐらいじゃないと
これからは厳しいかもね。物件古いとなおさら
ただ不当な要求には毅然とした態度でね

85 :76:04/03/05 22:16 ID:xs4KXQxH
ありがとうございます。
古い物件ですから、今入居してくれてる人を大切にしてるつもりなんですけど・・・。
色々な人がいて難しいですね。
年代もバラバラだし。


86 :名無し不動さん:04/03/05 22:31 ID:???
>>85
だから面白いんだって、と思わにゃやってらんねぇって・・・(´・ω・`)ショボーン

87 :76:04/03/05 23:02 ID:xs4KXQxH
>>86
確かに笑える事も多いです。
でも、クレーム慣れしてないもんで、ピピッてしまいました。
ちなみにうちのアパートの住民はちょっと個性的な年寄りが多いので、
「ホーンテッドマンション」と呼ばれています。
業者さんにもいつも「大変ですねぇ」と同情されています・・・。

88 :名無し不動さん:04/03/05 23:10 ID:ulV1WDgG
これ気になるな・・・

http://page8.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/h7927220

89 :名無し不動さん:04/03/05 23:10 ID:???
アパートを秦野で建設予定です。
間取りは21uで1Kなので学生に人気と不動産業者さんに言われました。
全10室です。家賃は78000円・・・借りてくれますかね。
かなり不安です・・業者は「もう申し込みがかなりあって大変です、オーナーさん
よかったですね」の一言!総工費1億なんですが・・・なんか高いような。



90 :名無し不動さん:04/03/05 23:28 ID:???
>>89
秦野で21m2で7.8万なんて有り得ない。
1億で210平米って・・・騙されてるよ。つーかネタだろw

2階建でそれなら7000万を超える事は常識では考えられない。

91 :名無し不動さん:04/03/05 23:36 ID:???
>>89
ネタだと思うけど、それなら4000万台で良いの建つよ
家賃は秦野なら4万くらいでしょ・・

92 :名無し不動さん:04/03/06 01:04 ID:no1AzNWL
もう契約してしまったの?
数社見積もりさせて競争入札すればいいのに


93 :名無し不動さん:04/03/06 03:00 ID:???
ネタならせめて38uとか書きなよ
本物の話と思わせる努力を怠ってはダメだ
オレっていいこと言うなあ

94 :名無し不動さん:04/03/06 03:09 ID:???
その規模なら3500万くらいで建てなきゃね

95 :名無し不動さん:04/03/06 09:58 ID:???
教えて下さい。家賃収入で1000万以上あった場合、
17年から消費税がかかる?見たいな事を聞いたのですが
この場合、家賃に消費税が含まれているか含まれていないかで
違いが出てきますか?

96 :95:04/03/06 10:00 ID:v21TywoG
すいませんageさせてください。

97 :名無し不動さん:04/03/06 10:26 ID:???
住宅用なら家賃は非課税なので、いくらあっても関係ない。
ただし、事業用と駐車場料金で1000万円超えたら課税事業者。


98 :名無し不動さん:04/03/06 11:01 ID:???
税務署に電話ぐらいできんのかね

99 :95:04/03/06 13:16 ID:???
>97 ありがとうございます。

>98月曜日に電話してみます。

100 :名無し不動さん:04/03/06 22:09 ID:IHP42cc7
DQN入居者がいました。
愛想はいいし、普通だったのですが、だんだん家賃滞納してきて、
督促しても払わないので出て行ってもらいました。
入居中に離婚したのですが、退去後見たら、夫婦喧嘩が激しかったらしく、
壁やドア等、びっくりするぐらいボコボコになっていて、滞納していた家賃と
修理代を請求していますが、半年経った今も払ってくれません。
昨年末までに支払うという念書も取ってますが・・・。
本人の親と離婚した奥さんの親の二人が保証人なのですが、払う意志がなく、
逃げ回っています。
こんな時、やはり裁判しかないですか?

101 :名無し不動さん:04/03/06 22:33 ID:???
自分の頭で臨機応変に対処できないならそれしかないだろうね

102 :名無し不動さん:04/03/06 23:31 ID:???
結局のところ、儲かるんですか?

すでに土地餅以外の人が儲けるのは、かなり難しい
ような気がするんですが。最初にでかい元手がいるの
もねぇ。ある程度借金して出来ればいいだろうけど、
金融機関がそう簡単にはかさないだろうしね。

103 :名無し不動さん:04/03/06 23:35 ID:???
大いに内部事情を話しましょう。
<決まりごと>
@プロジェクト=P
A名前はイニシャルを使う
B企業名は×などを使い1文字以上伏せる
C倒産=T

<注意>

私の企画ですが、書き込みによる一切の責任は負いません。
各個人、責任ある発言をお願いします。


104 :名無し不動さん:04/03/06 23:38 ID:???
>>102
バカはサラリーマンをやるべきです
頭が悪いけど土地が余っているなら
定期借地権にして人に貸せ

105 :確定申告について。:04/03/09 11:05 ID:wQcRorET
あ、そうそう。
木造で、3階建て建てた人は居ますか?

5年位前から、建築基準法が変わって建てられる様に
なったんだよね。

鉄筋や鉄骨と違って、安価で立てられるハズ。

建てた方は、体験談をプリーズ!!!!

106 :名無し不動さん:04/03/09 16:40 ID:???
鉄骨って木造と比べて高いの?
けっこう一緒ぐらいだったりしない?
注文住宅なら2階建てでもそんな印象

107 :名無し不動さん:04/03/09 22:37 ID:UPcu8Vr9
>>89
家賃はともかく建設費は妥当なラインであるとおもいます。ためしにレオ○レスで見積り取ってみてください。
昨年新築当方1K18u12戸総工費約8000万でした。家賃設定は地域性もあり参考にならないとは思いますが、53000円です。採算ラインは45000円くらいではないでしょうか?
銀行借入30年返済当初固定2.2%借入額4500万毎月返済額170865円、家賃収入収入約50万円利益約30万弱空き室平均2戸くらいです。

108 :名無し不動さん:04/03/09 22:57 ID:UPcu8Vr9
>銀行借入30年返済当初固定2.2%
チョット訂正、銀行借入30年返済当初10年固定2.2%

109 :91:04/03/09 22:59 ID:???
>>107
レオパレスめちゃ高です
私も見積もりとってあきれました
一括借り上げが必要な地域以外メリットなし
建築費は専有部分のみで割って2階建てアパートなら
坪50〜65万くらいにすべきですし全然出来ます
後は不必要な業者の儲けです
ちなみにレオパレスのような業者はリスクもあり
割高なのはしかたがありませんが

110 :名無し不動さん:04/03/09 23:00 ID:???
>>102
土地餅も儲かりません。
土地を売るのがイヤだから、仕方なくチビチビとお金に換えるんです。
土地代+建物代を元本とするなら、建物が全額ローンだったりすると
もはや利息3%以下なんて事態もざらに起こります。

空室リスクを考えれば、配当利回り3%の株より危険という事にw


111 :91:04/03/09 23:08 ID:???
ちょっと訂正レオパレスが高いと言っても
せいぜい10%あまり詳しくなければ良いかもしれない
ちなみに町の工務店の中にも50%くらい高い見積もりもありました


112 :名無し不動さん:04/03/09 23:21 ID:???
>>105
いちお、計画しますた。
耐火の規制が無茶でやってらんない。まだまだ鉄骨中心の大手ハウス
メーカーの政治力は健在だなと感じますた。ビバ規制産業w

家賃査定等をメーカーと無関係の第三者の不動産屋2ヶ所にお願いした
結果、軽量鉄骨と木造の家賃は同じだということがわかりますた。

建築費ですが、大手ハウスメーカーに限ってみれば、木造ツーバイも
軽量鉄骨も一緒ですた。(木造在来は、雰囲気的に賃貸物件には
ウェルカムでは無かったので回避しますた)
非大手も含めてみれば、木造ツーバイの方が10-15%ほど安くなる
感じだす。

113 :102:04/03/09 23:23 ID:???
土地餅も大変ですねぇ。よく考えたら、不動産投資って
空室にならないようにするのが大事なんでしょうがそのため
に重要なのは立地だと思います。

しかし、土地持ちで、条件のよい立地の土地を持ってる人
ってどれだけいるんでしょうか?

現金で持つよりは土地を持ってたほうが税制上も好ましい
でしょうけど、土地は加工しないと金を生まないから大変ですね。

114 :名無し不動さん:04/03/10 07:56 ID:???
土地で持ってる方が多くの税金を取られると思うのですが、違うのかな?
固定資産税はあるけど、現金保有税はないですから

115 :名無し不動さん:04/03/10 08:25 ID:???
>>113
賃貸にとって条件の良い立地と、一般に言う条件の良い立地とは
違うから、これまた大変なんだよ。

例えば、成城の駅徒歩5分未満の50坪の土地を昔から持ってる人。
(陽当たり良好、道路付け良好、分割可能の不動産屋垂涎の土地)
売りたくても、昔1000万とかで買ってるから、1.5億とかで売れると
3000万かそれ以上の税金を取られる。だったら持ってた方がマシと
いう消極的な理由でアパート建てるんだよね。

容積率80、40坪の容積に、2階建ロフト付で6.67坪x6戸になるか。
地価は馬鹿高くても家賃はたいしたことない地域なので、1F7.5万、
2F8万くらいだとして月46.5万、年558万だ。なお、土地代は
1.5億、建物代は0.5億として、元本は2億円ということになる。
金利にして2.79%。満室でパーフェクトに運用して2.79%だ(w
それでも、一度売ったら(分割されて)二度と買い戻せなくなる
立地を手放さないために、アパート経営する馬鹿がいるんだよ。

116 :名無し不動さん:04/03/10 08:39 ID:???
>>115
教習所のバスターミナルとかなw
あそこの隣には、ブリキの物置きを
並べた、へんな土地も有るし

117 :名無し不動さん:04/03/10 16:26 ID:???
>>107
18uを12戸で8000万・・・
ちょっとかわいそうだなぁ

118 :名無し不動さん:04/03/10 18:45 ID:wxYDm+DB
>>108 銀行借入30年返済当初10年固定2.2%
どこの銀行?金利めちゃ安じゃないですか?

119 :102:04/03/10 19:12 ID:???
固定資産を元手にして金を稼ぐって大変なんですね。都会の
土地だったら幾らでも金になるよっていっても先払いで結構な額
の先行投資が必要な訳だし。

しかも151さんが書いていた通り、満室になったと仮定してって
いうのがきつい。
 
こうした事情があるからなのか、先行投資が少なくて済む駐車場
が増えてます。駅から1分とか駅前なのにナゼコインパーキング
ってなのが結構あるし。

それにしても、2度と買い戻せなくなる立地だからってアパート建てて
も最終的には、長期間に渡って少しずつ金を失っていく可能性が高い
わけでしょう?だったらさっさと不動産屋にうっちまえばいいのにと思います。


でも立地が良いから売りたくないって気持ちはわかります。本当に
条件が良い場所(駅から1分なのに近接商業地でもないとか)だったら
確かに売りにはでないでしょう。売りに出たとしても、不動産屋がミニ戸
で建売にしちゃうだろうから、まとまった広さじゃ買えないだろうし。

120 :108:04/03/10 20:42 ID:IlrQIYPS
>>118
UF○です。ご存知だとは思いますが、アパートローンは一般の戸建住宅より金利安いですよ。ちなみに私の場合優遇金利0.4%ありましたので追記しておきます。
他社では、ニッ○イなんかはもっと安かったです。

121 :115:04/03/10 22:11 ID:???
>>117
同意だけど、その面積だと電動ベッドとかロフトとか好き放題
やりたくなるので、多少は幅を見ておかないと駄目かも。
1Kの物件、注文住宅で作ると(つまり土地の形いっぱいに
建てると)簡単に坪60万超えるでしょ。込み込みで坪80内に
抑えて、容積率使い切れれば合格点だと思うよ。

もちろん、家賃相場の安いド郊外(20m2が6万未満の所)では
太い道路の整形地以外はアパート建てるな、とか思う。
規格モノを運んできて積んで込み込み坪60万未満が常識。

>>118
余裕のある事業計画のアパートローンで、自己資金比率も
高めであれば、もっと金利が少ない場合だってあるよ。普通と思われ。

122 :115:04/03/10 22:17 ID:???
>>119
パーキングにするのは、土地の値上がり時に売りたい人だね。
その気持ちもよーくわかる。

あのね、>>115で書いた成城のモデルケースは極端だけれど、
結局ね、売ったら譲渡益税で3000万取られちゃって、資産的にも
同じ立地を買い戻せなくなるわけよ。資産減らしたくないでしょ。

また、成城ほど地価が家賃に比して高級でない場所だと、
譲渡益税の25%とかの損失が本当にイタイ。2億の土地が
1.5億になっちゃうんだから。
その2億の土地で4%の収益しか上がらなくても年800万円。
1.5億になっちゃったら、売り値で1.5億の物件、実際には
1.4億の物件を買うわけでしょ。6%で回しても840万円だよ。
利回りが1.5倍になる土地に買い換えても、収益は殆ど増えない。
無駄払いした税金分を取り返すほどの買い換えって、なかなか無いよ。

だから、さっさとうっちまう人は少ないんだよね。
まあ殆どの人は、細かい計算する前に「税金ウン千万? 絶対ヤダ」で終了w

123 :102:04/03/10 23:26 ID:???
さっさと降参して土地売っちまえ!ってことでしょうか?

土地持ってるっていっても三菱地所じゃあるまいし、
やっぱり個人の資力って限界があるわけですね。


この間日経に入ってた広告より。
地下鉄の出入り口から90秒・住宅地の3階建てが6棟
売りに出てます。値段は6500万から7000万。

もともと駐車場になってたところです。地主さん、耐え切れなく
なっちゃったんでしょうね。98年頃、似たような条件の新築が
売りに出てましたが、そのときは8000万でした。

124 :102:04/03/10 23:28 ID:???
要は土地持ちといえども個人の資力じゃアパート経営は
馬鹿みたいに美味しい商売ではない、ということでしょうか?

ま、それでも定期的に現金が入ってくるのは魅力的だと
思いますが。

125 :名無し不動さん:04/03/10 23:49 ID:???
アパート経営が美味しい商売だと思ったことは一度も無いぞな。
「利回り○%です〜」なんて営業サン回ってきますが、嘘もいい加減にしないとね。
将来を無視して入ってきたお金使っちゃうならそれもアリかもしれませんが。

126 :117:04/03/11 00:13 ID:???
>>124
もちろん場所によるけどアパート経営はそこそこ儲かります
私はバブル期土地関連のところで勤めてたので分かるのですが・・
土地買って30年ローンで放置しても成り立つんですよ
リスクもありますがね
まず70uのファミリータイプより20uの1Kの方が
1坪辺りの賃料は高い、ある意味常識ですが
では分譲マンション業者はどうして成り立つのか?
逆算していけば分かりやすいでしょう
建築費は一般に認識されているよりずっと安くても成立つのです
これから建てる予定のオーナーさんにはカモになってほしくないな
私も実家の家を築10年でしたが壊して建てさせたんですよ
それは石頭の親父説得するのに2年かかりました大変でした
全額ローンで一部に親が入居しなければならないので
収益率はかなり悪化しましたが、それでも25年ローンで半分は利益
親もとても感謝してくれてます
親の居住スペースは全体の8分の1です
それと見積もりですが私は職業柄安い業者をみつけるのが簡単でしたが
一般的には出来るだけ多くの業者さんから見積もりを取ることをお勧めします
極端ですが倍くらい違ったりもします
また多数の見積もりを取っている事を知ればやる気の業者はいい加減な
単価だしませんから

127 :117:04/03/12 00:14 ID:???
業者さんには酷だったかな・・

128 :名無し不動さん:04/03/12 00:22 ID:???
リストラされそうなんで、貯金の3000万で中古のアパート買って
年収300万くらいになればと思ったんだけど難しいんでしょうか?
300万あれば働かなくても生活できるし、簡単なバイトでもできればゆとりのある生活ができそうなんだけど・・・

129 :117:04/03/12 00:53 ID:???
3000万あればリスクをとって7000万〜1億ぐらいの物件を
考えてみてはどうでしょう?
3000〜5000万のアパートですとリスクをとりたくない
サラリーマンに人気で結構割高であったりしますので
リスクとデンジャーは違いますしね



130 :名無し不動さん:04/03/12 03:39 ID:???
>>117
どれぐらいの建設費が適正と思いますか? 本体でなく総額で。

1) 接道4m 川崎市 100m2の土地 25m2 x4戸 100m2
 (軽鉄orツーバイ2階建・中階段・規格)
2) 接道5.5m 目黒区 150m2の土地 25m2 x8戸 200m2
 (軽鉄orツーバイ3階建・外廊下・注文)
3) 接道8m 川口市 200m2の土地 33.33m2 x12戸 480m2
 (重鉄or軽鉄 4階建・エントランス・内廊下等80m2込・注文)

131 :名無し不動さん:04/03/12 04:03 ID:???
まさかここで聞いてそれを作ると?w

132 :名無し不動さん:04/03/12 04:28 ID:???
アパートなりマンソン(ミニ)って土地なしの人間が新たに
購入することを考えると、3000万近辺で探すのと、思い切って
5000万以上どかんといく場合とで、かなり違いますよね。

3000万以下だと、今は客付きもいいけど、じゃあ10年後20年後
に果たしてどうだかって物件が正直多いような気がします。



133 :名無し不動さん:04/03/12 06:58 ID:LIG00q30

>>117
私も同じような環境ですが、
思ったよりかからないもんですね。街中にある60戸のマンションなんて
ワンルームでも素人からみたら、これ建築費だけで5億とかするんだろうな
とか思っていました。んで某銀行で相談してみたら半額近いわけで・・
自己資金潤沢で相続対策 準都心なんですが利回りも、ここでいう中古以上
もありえますね

134 :名無し不動さん:04/03/12 07:14 ID:wBtlvxcc
>>133
銀行は正確な建築コストを把握していないだろう。私も何度も信じられないような総額を聞いたことがあるが、後にどれも単なる銀行担当者の認識不足であることがわかりました。
建築費自体は業者によってある程度の差は生じるだろうが、水道工事、電気工事、浄化槽等建築附帯費についてはさほど差はないといえます。
しかもこの付帯費が恐ろしく高額なものなのです。(一世帯辺り200〜300万程度)
トータルの坪単価は鉄骨プレハブで45〜50万、木造2×4で40万程度なら充分ではないだろうか?
それ以下だと、手抜き工事が怖い。常識で考えて、大工賃が坪5万を下回ると建築不可能と思われる。

135 :名無し不動さん:04/03/12 10:20 ID:???
すいません、一階につき1戸、2階立て、もしくは3階建てというミニアパート
を建てる場合、いくらぐらいかかりますかね??
また、そーいうミニアパートは敬遠されるのでしょうか。

136 :135:04/03/12 10:21 ID:???
ちなみにそのうちの一戸には弟が住みます。

137 :名無し不動さん:04/03/12 14:15 ID:???
重量鉄骨坪40万ぐらいで建てた人知ってるなぁ
最近の話だよ。地方のちっちゃい工務店じゃなくて
全国的に名前のよく知られた建築会社でだよ
建築単価安くなったね

138 :117:04/03/12 18:39 ID:???
>>130
この接道とは敷地が道路に接している長さですか?
あるいは道路の幅員ですか?
細かくは正式に調査してみないと分かりませんけど
理想的な地型をしていてもそれぞれ2、3、4Fとなると
難しいとしかいえません
まず用途地域や容積率で余裕があれば可能に感じてしまいますが
専用住宅(戸建て)と共同住宅(アパマン)では建築基準法等により
基準が違うからです

ただ建築費のみなら
1)この規模はあまり詳しくないですが2000万以下が理想でしょう
2)これは3Fが斜線で1戸削られるのでしょうか?4000万以下
3)うちの重量の総タイル張りで4F、エントランス付EVなしを基準に考えると
 8000万

すべて共有部分も含めた施工総面積を考慮すると
このくらいなら合格ラインじゃないでしょうか

急遽出かけますのでつづきは夜にでも

139 :名無し不動さん:04/03/12 19:06 ID:???
今、駐車場にしている140uの土地を親から相続しましたが、
この広さでアパートを立てることは可能でしょうか?


140 : :04/03/12 19:38 ID:fNmstKPp
>>139
可能だけど
建蔽率60パーだとして80平米ですか。
で、そこの用地が低層だとして2階建て。

あんまし美味しくないような・・・。
ま、駐車場にしてるよりマシか。

141 :名無し不動さん:04/03/12 20:35 ID:???
俺の土地は50m2.
>>135の通り一階につき1戸で2階、もしくは3階のアパートを建てるとしたら
いくらぐらいかかりますか??
あと、そーいうミニアパートは敬遠されますかね・・・

142 :117:04/03/13 01:31 ID:???
>>132
そうですよね
私個人は中古物件を購入してませんが
まず表面の利回りのほかにやがて来る
建てかえの際のその土地のポテンシャルが
大事であると思います
リスクを恐れた施主さんが単純に2Fの
アパートを建てる事があるようですが
建蔽率や容積率を持て余している
ケースがあるようです
個人的にはこのような物件は魅力的だと思います
建てかえ時に化けるかもしれませんから

>>133
60戸ですかうらやましいです
ただあまり戸数のある建設ですと駐車場や
近隣との調整等計算しにくい事があると思います
また指導要綱等で小さな間取りのものは戸数の制限が
ある事もあると思います贅沢な悩みですがね

>>134
>>137
それは安いですよ
みなさんがそれくらいの坪単価で建てられると良いですよね

143 :117:04/03/13 01:37 ID:???
>>135
私は設計の専門ではありませんが敷地の縦横の寸法
接道する長さ用途地域、建蔽率、容積率などが分かれば
どのくらいの間取りで何階で建てるべきか分かるかもしれまん
またミニアパートの需要は私には分かりませんので賃貸業者さんに
確認したほうが正確でしょう
個人的には外観上の工夫でカバーできるのではないかとも思いますが
そのぶんちょっと割高になるかもしれません
外観の洒落っ気は大事ですが私には苦手な部分です

>>139
同じ事が言えると思います
地型や用途地域、建蔽率、容積率等が分からないと
大雑把にもちょっと判断できません

144 :130:04/03/13 10:07 ID:???
>>138
道路幅員のつもりでした。書き方がおかしくてすみません。
かなり参考になりました。ありがとうございます。

やはり、戸数があると設備や配管などの固定費が出る
賃貸住宅では、1K数戸くらいの間取りだと坪66〜60万くらいに
なればまともな方なんですね。チープな戸建ての感覚で、
誰でももっと安く建てられるものだと思ってました。

145 :139:04/03/13 10:29 ID:???
>>140
>>143
レスありがとうございます。
地型は、縦横1:2くらいの長方形です。
用途地域は、役所に問い合わせないとわかりませんが、
第一種住居地域か第二種住居地域だと思います。

ああ、もっと勉強しないとアパートなんて無理ですね・・・


146 :名無し不動さん:04/03/13 11:41 ID:???
周辺の家賃相場で建物を5〜6年で回収できるなら検討もするけど
そうじゃなければ今新規に建てたいとは思わないね
儲けなくてもいいなら勝手にどうぞだけど

147 :名無し不動さん:04/03/13 11:52 ID:???
家の近所は、木賃アパートが
潰されて、ミニコに成ってるよ
10棟ぐらい減ったかな

148 :名無し不動さん:04/03/13 12:01 ID:???
言わば建築屋はずっと滑り続けないとドボンと落ちるスケーター
今の建築予定者においしいことを言ってても釣り上げたら、別の顧客に
愛の言葉をささやくもの。あなたが建てた近所にもっと条件のいい建物を
建てるかもよ
だから業者の見積もりじゃなく自分で勉強して厳しく見積もりさらにどんな
リスクが隠れているかよく検討してからやるべきだね
検討すればするほど何もできなくなるけど
あと、家賃保証があるからって建てないほうがいいよ
ニーズのある場所で適正価格で提供すれば確実に満室になる
物件の命である10年をお大事に

149 :141:04/03/13 12:30 ID:???
虫かよ〜んw

150 :名無し不動さん:04/03/13 18:22 ID:???
まともな言葉使いできないのか?
死ねよ

151 : :04/03/13 20:02 ID:NypqiOOa
>>145
低層じゃないんなら三階建てイケルね

152 :名無し不動さん:04/03/14 10:40 ID:???
>>141
知識のあまり無い俺が代わりに答えてみる。

中高層住居地域で工事可能なスペースがあれば、建てられる。
プレハブ3段積んで外階段付けて、勾配屋根付けて外装仕上げして終了。
規格ものだったら、23平米x3戸かな。
工事費は、隣などがスカスカで工事のために間借りできるなら
1300万くらいで建つかもしれん。


153 :名無し不動さん:04/03/14 17:41 ID:K66ckyKQ
じゃオレも答えちゃおうっと(w
一応大家で建築屋で不動産やってるやつとツーカーな関係。

一応民法上50センチの後退距離が必要なんで50平米だと結構キツイ。
まあなんでも建てる事は可能だが、50平米で建蔽率が80パーセントだと40平米が延べ床。
車庫を1階に付けて1F30平米、2F25平米がいいかな。。で、
1Fはガレージ付き1Rとして男性向け、2階は女性向けにセキュリティ付きにする。
建築費で特に高くなる理由は無い。建売のようにギチギチなだけで配管も難しいわけじゃない。
でも1300じゃどうかな。。(w
借りる人がいるかな?と思うが変わり者は結構いるんで、需要はあると思う。
逆に言うと一度空くとカナリの確率で空きっぱなしになる可能性がある。
その間持ちこたえられるだけの資金力がないと厳しい。2部屋作って一つ空くと空き室率50%だからね。
ついでにいうと、狭い部屋には都心部以外生き残れないと思ってるんで増やすよりは
贅沢な作りにして空きにくい部屋にした方がいいと思っている。

154 :名無し不動さん:04/03/14 20:54 ID:q2PkSvxE
スレ違いかもしれませんが、該当するスレが見当たらないので教えてください。
一般的に、ガレージ幅3m奥行7m高さ2.8mを8戸建造するとしたら、鉄骨系或いは木造でどのくらい費用がかかりますか?
宜しくお願いします。

155 :名無し不動さん:04/03/14 21:36 ID:rmwaqNz3
http://money.2ch.net/build/

なんぼかかりますか?系はこっちのほうが適格かと

156 :152:04/03/15 00:29 ID:???
>>153
俺は大家でしか無い。よって俺の完敗だ(w

プレハブ積むのは例外だから、普通は1300じゃ無理だよね。
内装はボードとペンキ、外装はサイディングと瓦棒屋根かスレート
付けちゃえば、独身向け安普請アパートと見栄えが近くなるから
地域相場よりちょっと安くすれば貸せるかなーとか思った。
もちろん50平米なんかで建てるって話だし、都内前提で
考えてしまったよ。郊外じゃ中身よくないと駄目だよね。

1階はガレージ等、何らかの付加価値を付けて男性向け。
2階は女性向けという発想は大賛成。

157 :117:04/03/15 20:12 ID:???
>>144
安さに拘ればまだ下げの余地はあると思いますが
私はあまりお勧めしません
ほかの方もふれていますが10〜15年で外観上だけでも
妙に疲れて見えるものなどはその後の競争力の面で不安ですからね
また鉄筋コンクリート造である分譲マンションの坪単価はこれより安い事が
多いと思いますが建物は同一構造、設備である場合規模の大きいものの方が
コスト面で有利ですので仕方がないかもしれません

>>145
これは道路に対して縦9M横16Mくらいと解釈してよろしいでしょうか?
地域によるとはおもいますが、なかなか地型的には面白いかもしれませんよ
一度冷やかしのつもりでアパート建設の専門業者さんなどに
相談してみることから始めてみてはどうでしょうか?
相談だけでお金はとらないですから

158 :117:04/03/15 20:55 ID:???
50uの敷地に20u程度の1Kであった場合ですが
分かりやすく言うと6畳間2つくらいの広さです
これは最低幅2.8Mくらい必要になりますので
6畳間を縦に二つ並べた標準のものでバルコニーがなくても
7.2Mくらいの長さになると思います
隣地境界から50cmの後退は通常必要ですし
この規模では階段の割合だけでも馬鹿にならないでしょう
相当前面道に対し横長の敷地でないとガレージの設置までは
難しいと思いますよ


159 :名無し不動さん:04/03/17 12:19 ID:???
今日のニュース。

賃貸住宅の汚れ修復、敷金充当は無効…京都地裁
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040317-00000504-yom-soci


160 :名無し不動さん:04/03/17 12:41 ID:???
age

161 :名無し不動さん:04/03/17 13:04 ID:???
>>159
どっかが始めた、リフォーム代、先取りシステムと
前家賃、2ヶ月とかにするかな
今満室だから当分、研究するよ

162 :名無し不動さん:04/03/17 16:50 ID:???
2年以上住んでいる借家人がいるのだが、
インターホンの調子が悪いといってきた。
先日も大事なお客が呼び鈴が鳴らなかったので帰ってしまったとかで憤慨している。
こっちにあたっても困るのだが。。

修理や頼んで自分で直してよと言っておいたが、
たぶん接触不良、2,3マンぐらいでおさまると思うけど。。
こういうのって家主が払うべきものなの?

163 :名無し不動さん:04/03/17 16:59 ID:???
>>162
最初っから着いてたらしょうがないね払ってやれ

164 :名無し不動さん:04/03/17 17:04 ID:???
>>159
>敷金充当は無効

こういう表題が誤解を生むのだな。

165 :名無し不動さん:04/03/17 17:06 ID:???
>>162
そんなの小修繕の範囲だな。

166 :名無し不動さん:04/03/17 20:23 ID:???
>>162
うんそう、
その人がインターホンを取り替えようとして壊したとかじゃなければね

167 :名無し不動さん:04/03/17 20:40 ID:???
>>162
修繕の負担範囲が契約書の書いてない?
>165の言うように、小修繕(借主負担)の範囲だと思うよ。

168 :名無し不動さん:04/03/17 20:42 ID:???
小修繕(借主負担)っておかしくないかい?
大修繕だろうが小修繕だろうが関係ないと思うけど

169 :名無し不動さん:04/03/17 20:44 ID:???
>>168
だから、契約書の書いてないか聞いてるのョ。

170 :名無し不動さん:04/03/17 20:46 ID:Qzxn6moa
>>168
オマイ!大家じゃないな!!

171 :名無し不動さん:04/03/17 20:53 ID:Qzxn6moa
>>168


バカほざくでねー〜!


172 :名無し不動さん:04/03/17 20:56 ID:???
意味のないレスを分けてするな

173 :名無し不動さん:04/03/17 20:59 ID:Qzxn6moa
>>172

意味のないレスはオマイの方だ!!

174 :名無し不動さん:04/03/18 00:15 ID:???
>>162
インターホンの会社にクレーム入れるのが普通だろ?
ちょっとむかつき気味にクレーム入れたら無料で直しに来てくれるよ。

175 :名無し不動さん:04/03/18 01:33 ID:???
意外と儲からない。いや、意外じゃないか。


176 :名無し不動さん:04/03/18 16:55 ID:???
貸主は神様なんだよ 

177 :名無し不動さん:04/03/19 14:39 ID:???
インターホンの件で意見を頂戴しました162です。
その後、CRC吹き付けて解決しました。

ご意見頂戴しました皆々様有難うございました。
「小修繕」の件は、大変勉強になりました。
今後は詳しく契約書に明記しておきたいと思います

178 :名無し不動さん:04/03/20 17:37 ID:QlhwvZ6E
既にッ経営していらっしゃる皆さま
お勧めの仲介不動産業者はありますか?
Century21は、ほどほどの評判のようですが…



179 :名無し不動さん:04/03/20 20:03 ID:???
手金が6000万あります。住居は既にあって、ローンなし。
不動産屋にいったら、

6000万で50坪ぐらいの土地を買う
そこに2F住居1Fアパートの建物を建てる

というのを進められましたが、どう思いますか?
不動産屋が力説してたのは、住宅ローンが使えるという点
でしたが、これって土地なし人間が不動産投資をやるちゅう
点では大きいんですか?

自分としては、中古物件で6000万のものを買おうと思って
ました。ただ、中古物件だと、ローンが使えないものが多いんで
予算が6000万に限定されるのかな、と思ってましたが。


23区内で6000万だと、練馬板橋豊島北区あたりであれば、そこ
そこのものは買えそうな感じです。ただ、坪数は小さいものが
多いですが。

6000万で、50坪ぐらいの土地だけ出物を探すのは実は結構困難
なんじゃないでしょうか?割合条件がいい場所だとどうせミニ戸に
して分譲しちゃうでしょ?

180 :名無し不動さん:04/03/20 21:15 ID:VamkKbUg
信託銀行でも相談することをお勧めする

181 :名無し不動さん:04/03/21 13:31 ID:FJyUgVtE
>>179
土地無しなら電力株買った方がいいかも・・・
土地購入してまで、泥沼大家の仲間入りする必要なし。

182 :名無し不動さん:04/03/21 16:48 ID:S/IGmch3
>>181
利回り考えると
2.5パーセント。。。。
ま、電力株にはあんまし夢ないわね。

183 :名無し不動さん:04/03/21 17:10 ID:VawD+OWx
電力株
借金経費その他を引いた後の不動産系よりよいと思われ・・・・
ばあさんの遺産でオヤジがいくばくかもっているけど
毎年大喜びしてますわ

184 :179 :04/03/21 21:48 ID:???
半球の株買い占めることにしました(w

電車もいつのってもタダ。宝塚もタダ。

ウマー

185 :名無し不動さん:04/03/22 07:52 ID:???
>>184
阪急株でヅカ観覧タダになるんでつか??
妻がヅカマニアなので買ってみようかな・・・

すれ違いsage

186 :名無し不動さん:04/03/22 12:27 ID:???
今なら何と、源泉徴収も10%と半額に成ってるよ
三月決算銘柄は3/25迄に買わないといけないから
タイミング見てやすく買ってな〜

187 :名無し不動さん:04/03/22 12:49 ID:F3BLAfet
親が木造アパートのオーナーです。
今まで頼んでいた、不動産屋を他の会社に変えたいと思っています。

不動産会社を変える際に注意すべきこと、準備すべきことなどアドバイスございますか?




188 :名無し不動さん:04/03/22 13:04 ID:???
>>187
いろんな会社に話を聞くこと。
取引条件やその会社の方針、その他もろもろを聞いて、
一覧表を作ったりしてみるといい。

189 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

190 :名無し不動さん:04/03/22 13:26 ID:???
189は一回芯でこい

191 :名無し不動さん:04/03/22 19:16 ID:???
家賃収入が何円以上yだと税金払わなきゃダメなの?

192 :名無し不動さん:04/03/22 23:26 ID:P1H0P1/+
>>188 アドバイスありがとうございます。
     実は問題は、そこからなのです…
     依頼する前には、当方も色々詳細に聞きますので、ソレに対してよい事をいうのですが、実際のは実行しないので困るのです。
     「不動産屋は千三つ屋だからあたりまえじゃねーか(ワラ」みたいな意見ならリアルの場面でも聞けますが、
     実際に経営している皆さんは、このようなときにどのように対処されていらっしゃるのでしょうか?

     
     実を言えば、去年余りにもいいかげんでトラブルを起こす地元系不動産会社(全社員8名以下レベル)から、大手上場仲介会社に移ったのですが、さっそくトラブルが多く悩んでいます。
     ちなみに、地元系の会社は家賃を間違えて(激安にして)契約しようとしたり、顧客に「地図渡すから見てきてよ」なんて営業を繰り返したり、社長の妻から「こんなチッコイ仕事やってられなーんだよ!」と切れられたりで任せるのをやめました。
     この会社も受任するときには、うまいことを色々言って他の会社には渡すなと頑張るくせに、仕事はしない、店自体にも万年来客ナシで社員ポカーン顔という状況でした…。お客といえば私が学生部で紹介をもらう学生のみ・・・。
     この会社を選ぶ前に、mini-を訪問したのですが、店長という方が電話で同じ会社の人と怒鳴りあってる所で、全く任せる気にはなりませんでした。

193 :名無し不動さん:04/03/22 23:52 ID:???
入居前の部屋の状態の記録について、みなさんどうされていますか?
自分は今までアナログカメラで記録しておりましたが、
やはり、隈なくというわけにはいきません。
そこで、デジタルビデオカメラの購入を考えています。
デジタル映像の証拠能力に付いては
保険会社の方も今ではデジタルカメラを利用しているとの
話をうかがっており、問題ないのかとも思いますが、
実際の所どうなんでしょう?


194 :不動産屋:04/03/23 12:30 ID:TwOckXFN
>>192
仲介だけなら最初から複数に頼めば?
トラブルって言ってるけど、仲介した会社はその契約内容に関する
責任が発生するだけであって、契約後の問題(滞納督促とか騒音苦情)
を処理する義務がある訳では無いからね?(わかってるか...)。

で、そういう処理をする管理会社を探すなら、やっぱコネがいいかと。
大地主とかの紹介なら大事にしてもらえそう。
まぁ、自分で管理すんのが一番いいと思うけどね。

195 :名無し不動さん:04/03/27 07:53 ID:???
金持ちが不動産持ってんのは、金持ちだから持ったんで、持ったら金持ちになった訳じゃないんだよな。


196 :名無し不動さん:04/03/27 13:39 ID:JFVKhpGV
すみません、多分スレ違いだとは思うのですが、
該当板・スレが見つけられなかったので、長くなりますが質問させて下さい。

私が子供の頃に引っ越してきてからもう20年は住んでるアパートなのですが、
もう幾年も前から、トイレや風呂釜が壊れたりでボロボロなのです。
風呂釜に関しては、もう私が覚えてる限りで2回取り替えているのですが、
最初に壊れたときに(その頃は私はまだ子供だったので、詳しいことは覚えてないのですが)
大家の方は関係ないからこっちで全額負担してくれ、と言われたそうです。
それで揉めて以来、面倒なので、ドア等が壊れても修理等はうちで勝手にやっていました。

今までは父親が建築に多少詳しかったので、何とか自力で修理してきたのですが、
数年前に亡くなってしまい、私が一人暮らしになってからは
私はそういう関係はさっぱりなのでどうしようもなく、
先日トイレが壊れたので大家に相談したところ、
大家自身が直しに来てくれたのですが、料金を取る、と修理してから言われました。
「そんな余裕はない」と突っぱねたら「サービスしておくが、水道屋を呼んだら5倍はかかるのに」
と嫌味も言われてしまい…。
更に、「トイレも風呂も、消耗品じゃないから壊れるはずがない」と。

家賃は、共益費の他に衛生費という使い道のわからないものも払っており
(アパート近辺の掃除等は、大家の方では全くしておりません)
その上、修理費まで取られるものなのでしょうか…?
修理費を取られるなら、素人の大家が直しにくるよりも
最初から専門家を呼んで欲しい、と私の方では思うのです。
私が越してきてから20年、それよりもっと前からある住居が、
どこも壊れないはずがないと思うのですが、不動産関係の方では当たり前なのでしょうか…?

197 :名無し不動さん:04/03/27 14:21 ID:???
>>196

最初に、おもいっきりスレ違いです。

「衛生費」という費目からすると、ひょっとして、トイレは簡易水洗かな?
下水道が整備されていない(もしくは下水道に接続していない)地域だと、浄化槽を点検・清掃する費用が発生する。
そういう、可能性がある。

費用はかかってもいいのなら、次回から家主に修理費用は自分が負担するので専門業者を呼んで下さいと言えばよい。
家主の言うように、専門業者が動くと当然5倍はかかるというのは間違いではない。

話の内容から推測すると、安い賃料で貸してやっておまけに親切に家主が安く修繕してやろうとしているのに、文句いうなよゴルァ。
というのが、心境なんだろう。

198 :名無し不動さん:04/03/27 23:59 ID:JPTML4z2
197さんに同じ

しかし、壊れた原因にもよるかな?
うちのアパートでは
凍結による損壊や、ペットボトルをタンクに入れている事
またはトイレットペーパー以外の物を流してしまったことによる
下水菅の詰り等は借主負担。
パッキンの劣化等は家主負担

取敢えず、費用は払っておいて、但し書きに修理した箇所が記載された領収書を貰っておく。
その領収書と賃貸借契約書及び入居者注意事項を片手に
無料法律相談室の弁護士に必要費として認められるか聞いてみてはいかが?
認められるなら、すぐその事実を告げて家主と喧嘩するも良し、
転居時に家主に費用償還請求するも良し。
・・てなところかな。


199 :名無し不動さん:04/03/28 18:54 ID:???
20年も住み続けているというのは、大家さんにとってすばらしい店子ですな。
ということもあってサービスしてもらえたんだろう。
しかし、そんなところに住み続けないでとっとと引っ越したほうがいいと思うが

200 :名無し不動さん:04/03/31 09:55 ID:+8XMtCba
>>169
スレ違いというか他にスレないもんね。。引越しできるなら引越ししたほうがいいっ。
最初から結論ありきで申し訳ないんだけど、あまりにも長く住まわれてもメンテ入れられないから
補修出来なくなるから困っちゃう面もある。
例えば便器だが数年ごとに住民の入れ替えがあればそのたびに点検や業者による清掃が行われる。
(点検といっても調子見るだけだが)
それが長期に渡って入居されていれば点検も出来ないし清掃も入居者任せ。古いアパートを直しにいくと
短期で入れ替えがある部屋は便器の水面部分が綺麗だが、長期あるいは明らかにDQN(掃除しない)が入居した後は
水面部分に尿石がくっ付いていたり水跡がくっきりしていたりと普通のクリーニングで落ちにくい状態に
なっている。
タンクにペットボトルやレンガいれて水を節約しようとする人も多いのだが結局水は節約できても水量の減少で
配管が詰ったり尿が流れきれないので汚れがひどかったりとかえって費用が掛かってしまう。

他の部分も同じで流し台が壊れても入居者が遠慮して言わなかったりで、壊れかかったまま使ってると
直せないほど破壊が進んでしまう事が多い。なんつーかメンテが要らない住まいなんてないんだけどね。。

補修費をなんでもかんでも入居者に請求しちゃう大家も悪いよね。でも電球交換の費用を大家に出せ!っていう入居者もいるんだよね。
エアコンの電池とかインターホンの電池とかも出せとか。。ソレは自己負担だって重要事項説明書に書いてあって読み合わせまで
してるのにねえ。。

話がずれていったがお父さんも亡くなってしまったし、淋しい気持ちも判るが三回忌とか
そういった節目で人生を切り替えるつもりで引越ししたらどうかな?
実際アチコチの部屋見て廻ると気分も変わるでしょ?

日当たりの良い、明るい部屋で気持ちも軽くなると思う。まあうやってみたら?

201 :名無し不動さん:04/03/31 10:23 ID:???
>>200
便器の水垢には、台所用漂白剤がいいよ

202 :名無し不動さん:04/03/31 11:41 ID:???
うちのアパートでは水垢は研磨剤の入った白いスポンジを使っています。
問題は尿石ですな。
5年程借りていただいた部屋の洋式便器は、
内側の折りかえし部分に沿って尿石テンコモリ状態でした。
思考錯誤しながら、最終的にペンキ剥がし用の
スクレイパーとナイロンスポンジのコンボ攻撃で
便器に傷をつけないように細心の注意を払いながら
尿石をこすり落とすのに2時間かかりました。

もっと簡単な方法は無いですかね?

203 :名無し不動さん:04/03/31 12:03 ID:???
>>202
サンポ〜ルの湿布が最強

トイレットペーパーを張り付けといて
しみ込ませて放置

最後の手段、サンドペーパー#800位

204 :名無し不動さん:04/03/31 12:14 ID:???
>>203
そりゃ、スゲー。

205 :202:04/03/31 15:28 ID:???
>>203
レスありがとうございます。なるほどサンポールですか。
今度使ってみます。
便器に手を突っ込まなくてもいいのは助かります。
しかし最後の手段は800番ですか・・・。
グラインダーかドリルで何とかならんかな・・。

206 :203:04/03/31 16:58 ID:???
>>205
最近の香りや消臭唄った製品とは段違いに効くよ
しかし、換気に注意!
表面しか溶けないから、分厚い時は繰り返す

回転工具は飛び散るから・・・

207 :名無し不動さん:04/03/31 18:17 ID:???
横浜市の港北NT内に農家の父と同居しています。
別の土地に家を新築するため、いまある敷地450坪にアパートを
建てようかと父が農協に相談しました。
某超大手が農協と提携しており、坪単価45万で無期限一括借り上げで
建てましょうと話が来ました。
他にも駐車場にしている土地があるので、3棟程度建ててみてはという
話もあります。
家を新築するため、農地を売却したので2億程度はアパートの建築費に
まわせる感じです。
父は農協一筋の人なので農協まかせのつもりのようです。
個人的には高いし、賛成できませんが・・・。
無期限一括借り上げとは、一括借り上げを自動的に更新し、大家が
契約を切らないかぎりその関係が続くというもののようです。
この制度?がこの地区限定なのか、農協からだからなのかわかりませんが
実際どうなのでしょう。
意見をお聞かせ下さい。

ネタではなく、マジな話です。


208 :名無し不動さん:04/03/31 18:22 ID:n1lYBP5M
うまい話にゃ裏がある。

どうして、某超大手がそんな契約が出来るのでしょうか?
そこんところをよく考えると、わかるかも。

209 :名無し不動さん:04/03/31 18:48 ID:???
207です

理由は2つほど思いつきます。
建築費を高めの設定してあるため、1棟建てたときの利益率が高くなっているため。
入居者から取る家賃と大家に渡す借り上げ費の差額を高くしてマージンをかせいでいるため。
こんな感じでしょうか。

210 :名無し不動さん:04/03/31 18:51 ID:???
>>207
バブル期の話ですがNT内や宮前周辺に独身寮計画が盛んでした。
当時、風呂もトイレも共同でもテナントに困った事はなかったです。
10年で一応の更新があると思いますがその独身寮なんかが
更新されたか気になります。
今の時代そのようなプランはないと思いますが万が一の時に潰しのきく
計画をお勧めします。
それと一番大事なのは総工費で計画に旨味があるからといって
納得しないで下さい。
収益が良くてもプランにあった建築費かどうか?自らも見積もりは
沢山取ってくださいよ。この施工業者じゃないとなんてふざけた事
言われないように。
見積もりが妥当かは、またこのスレの方々に相談してみてください。

211 :某ハウスメーカー:04/03/31 18:55 ID:DswuI5GZ
>207さん
駅からの距離等にもよりますが、不可能ではないです。
ただし、築年数や入居率によって、保証家賃や保証率の変更があります。
其の辺聞いてみては!
しかし、自己資金2億ってすごいですね。
ほぼ借り入れ無しじゃないですか?
実質利回りも相当見込めますね。
ただ、余り建てすぎない様に!
相続税の納税の為の土地もちゃんと残しておいて下さい。

212 :名無し不動さん:04/03/31 19:00 ID:n1lYBP5M
取り合えず、レオ○レスと大東○託だけはやめとけ

213 :名無し不動さん:04/03/31 20:13 ID:???
207です。貴重な意見ありがとうございます。

>210さん
このまま話を進めると、見積もりがプランや内容にあったものかどうかは正直
検討できない感じです。
業界最大手のハウスメーカーですので、地盤調査から建築、内装、入居募集
経営までその連結会社で行います。つまり最初から最後まで1社と同じ状態です。
さらにいまのところ内容もお任せ状態です。
いま父が一番気に入っているのは、契約しても着工合意(工事開始?)まで
一時金(契約金)を支払わなくてもよいのと、建築途中に農協側で独自に
建築確認に3度訪れて検査するということです。
あとは、農協を通したので、若干の割引をしてくれるようです。

>211さん
駅まで徒歩10分、車で数分以内に巨大なマンション群(住宅都市整備公団製)と
整備された遊歩道や池があります。立地は最高に近いくらい良いそうです。
もうけるためより、相続税対策でアパートを建てるような感じなので、
いくらか借金した方がよいと聞いてます。
というか、売ることのできない農地と竹林があって、相続税を考えると
泣きそうになります。
保証率の変更などは初耳でした。たしかに可能性はあります。
一括借り上げを保証する件などは契約書に盛り込まれるはずですが、
その後どう変動するか分かりませんね。保証するなら保証するで
具体的にどうなのか、しっかりと聞いておきます。

>212さん
大東○託は、名刺でトランプができるほどちょくちょく来ています。
レオ○レスは見たことありませんが、この辺は勢力圏外なのかもしれません。
長々とすみません。

214 :名無し不動さん:04/03/31 20:50 ID:a1DofoDu
自己資金があるんだったら農協を含む金融機関を通さないほうが良いよ。
建築費用の5%は金融機関がピンハネしてるんだよ。
そのお金を負担するのはセキスイではなく施工主なんだよ。

215 :名無し不動さん:04/03/31 21:12 ID:???
私も>>214さんと同じ考えです。
自己資金についてもなにも建築費にまわす必要も
ないんじゃないでしょうか?ある意味逆の発想ですね
また正直ハウスメーカーさんの見積もりは見なくても分かります。
立地に恵まれているのでしたら出来る事は施主が主導権を
とるべきだと思いますよ




216 :名無し不動さん:04/03/31 21:36 ID:???
相続対策で借金というのは、土地はあるが現金がない人向け。


217 :名無し不動さん:04/03/31 23:26 ID:???
>>216
借金しないで相続対策するの?

218 :名無し不動さん:04/04/01 01:44 ID:???
相続時点で借地権・借家権が付いている土地建物はその分
資産価値が減ると税理士さんに聞いたことがあったな。
そう言うことかな?

219 :名無し不動さん:04/04/01 01:51 ID:BbPUQHNE
尿石はサンポールが市販最強だが最終兵器は塩酸。まだ一度しかやってないが
薬局へ印鑑持っていけば買える。しかも安いし汲み取り和式のでも綺麗になる。

>>207
周辺でアタマいいなぁ〜って言われてる農家は木造のアパを五年ごとに建てている。

最初から土地を四つ以上に分けて順番に建てる。木造は減価償却が20年。軽量鉄骨だと35年だったかな?
長いと長期借り入れが可能だがそうなるとほとんどが金利支払いになるし、固定資産税も高いし、古くなった軽量鉄骨の商品価値定価も著しい。

5棟建てると最初の棟が二十年目で五番目を建設し始めるので新築の敷金や礼金やなんかを
解体費と借り入れの頭金にする。減価償却が終わったので20年で解体するのがチョットもったいないが
収入から大きい額が引けないし、その時代に見合った経費が古い建物に適用される(本当は合算だから関係無いが)から
いいんだと。それと古い木造を見ると判るが今のはやりとは大きく違うよね?
そういった面でも常に周辺の物件との競争力が下がらないのも魅力。

こりゃすげーなと思ったのが地元に貢献するって話。ウチ建築屋だからかもしれないからそこらへん
さっぴいて読んでね。
1棟3000万で発注する。これが親戚だったり知り合いだったりの地元業者に行く。
業者は当然地元の下職(ペンキ屋とか水道屋とか)へ発注して地元の商店(材木屋や金物屋)で買う。
そうするとそこが潤う。儲かると税金が来るので経費と称してカーチャンのパンツ買ったり地元で飲み歩いたりする。
不動産屋も地場の業者が客を付けるので審査もそこそこでワリと良い入居者が多い。

で、カネが廻った飲み屋のママは宴会の鍋やるのに元の農家の野菜を買ったりする。
その農家の親戚のコンビニで入居者が買うものをする。
こうやってカネが地元へ還元されていくし、地域が潤っていく。ところが大手に頼むと



220 :名無し不動さん:04/04/01 01:52 ID:BbPUQHNE
売り上げたカネは債務返済に充てられたり、銀行(建築会社の方)の管理下に置かれる。
社員(多分歩合だろう)は借金ズブズブならサラ金へのお布施。働く施工業者はアパの場合
三次下請けだからとんでもない所から職人が来る。工事期間中でさえ単価低いからコンビニ弁当さえ買わない。
水道の取り込み工事以外ほとんどは他所の土地から来るし単価も低いので地元に還元される事は少ない。
メリットは一括借り上げによる家賃収入の「読み」が出来るだけ。これだって地元の不動産屋で管理徹底させれば
家賃保障が無いだけで同じ。

こうすると地元業者がボッタクリに見れるが原価率でいうと軽量鉄骨プレハブの方が
ボッタクリ。物凄い安い原価を45万で売りつけてる。恐らく3LDKだと思うが木造で作っても
45万以下なんかザラに出来るし下請けも泣かさないし、恐らく「接待費で落とすぜぃ!」とか叫んで
飲んだくれてる(w と思うな。しかもそれでプレハブの数段上の建物。

まあ不思議に思ったら地元不動産屋にいって比較できる物件を見せてもらってきな。
農家同士の付き合いがあるならその辺も当たってみると面白いよ。それと知り合いのセールスマンが
言ってたが大手のアパがある農家はクルマでもなんでも売りやすいって言ってた。ようするに
お里が知れるってことだね。

221 :名無し不動さん:04/04/01 13:08 ID:???
>>207
私も>>207さんと同じ立場・状況にある(あった)、代々続く農家のせがれです。
地域的には、いわゆる都市近郊農家です。
結論的には、勤務先でつき合いのあった意匠系の設計事務所に設計・監理を頼み建てました。
業者決定に至るまで、親とは意見の対立が、しばしばでした。(w

ウチの親も農協、及び代々つき合いのある地元の不動産屋べったりでした。
ダ○ワハウスやセ○スイなんかの、提案書やパンフを見ても何かイマイチあか抜けないし、アバウト1室1000万円もする。
やはり大手は広告宣伝費やら立派なパンフやらの販売管理費がONしているので、高いんだなあと実感しました。
営業に来ていた大手ハウスメーカーの人は、
「会社が借り上げ保証するということは、物件として競争力が維持できる見込があるからです。」
「だったら、家主さんが保証料等を払って借り上げしてもらわなくとも、自分でできるはずです」
「ロケーション等に起因し、長期借り上げすることのリスクが大きい場合、当社だって断りますよ」
と、結構、親身になって言ってくれた。
それに、借り上げ保証をしてもらうと、メーカーの定めた修繕プログラムを実行しなくてはなりません。
一般的に、メンテナンスコストの削減効果を生みにくい構造になっています。
加えて、募集・管理もグループ会社でしますので、競争原理がはたらきにくいです。

私んちも敷地が500坪弱ありましたので、>>207さんの場合、2LDKの間取りの低層で16室。
更地として、ざっと事業資金として2億円てとこでしょう。
うまみも、農協にもたんまり入りますよ。

参考までに、ウチの周りはハウスメーカー系の集合住宅が結構建っていますが、新築時満室でも1回転目から客づけに苦戦しています。
ちなみに、ウチは幸い満室ですが。

以上、参考にでもなれば。
長文スマソ。

222 :名無し不動さん:04/04/01 17:20 ID:quhAK0ux
自分で、建築士を見つけて手配すれば、大手の半額で同等以上の建物が建つよ。

それから、土地持ってるからって、大家でもやるか、なんて消極的なのはだめ。
店子はお客さんだっていう意識が無いと、これからはやっていけないのだ。



223 :名無し不動さん:04/04/01 21:25 ID:???
207です。
いろいろな話を聞いていると、大家側が最初にすべきことが
ぜんぜんできてなかったように実感しました。
レスを何度も読み返しましたが、選択の幅がない今の現状では
話にもならないということが分かった感じです。
ちょうど週末になりますので、空いている時間にいい工務店や
不動産管理会社などあるか、友人に聞いてみようかと思います。
営業や工務店の人などが見つかったら、
木造2階建てアパートで、どの程度の費用や採算性があるのか
その辺をいろいろ聞いてみようと思います。

現在のハウスメーカーの場合、階段と屋根のゲアにオプション
がついて坪単価45万だそうで、いろいろと他にオプションを付けると
もっとあがる感じらしいです。やはり高いです・・・。
それと>>221さんの修繕プログラムという話も初耳でした。
おそらくはそういうのもあるのではないかと思います。
やはり、いろいろと理解するべきことが多そうです。

224 :210:04/04/02 00:09 ID:???
まずハウスメーカーさんの人件費はどこで出るのか
考えれば答えは見えてくると思いますよ。
まず打ち合わせ自体ようもないのに一人ではこないでしょう。
彼らの給料はどこから?会社の利益はどこから?
考える事は大事な事です。営業マンも年に何本も決められませんよ
坪単価ですが、おそらく規模を考えても鉄筋コンクリート造の
分譲タイプでも、比較すれば安くなるはずです。
その辺はとても分かりにくいので並行して計画を進めるべきでしょう。
また立地に恵まれているのなら、借り上げは損です。
リスクは施主が負担している事は常識ですから。

225 :名無し不動さん:04/04/02 00:44 ID:1tOsycbL
>現在のハウスメーカーの場合、階段と屋根のゲアにオプション
>がついて坪単価45万だそうで、いろいろと他にオプションを付けると

ゲア=下屋(げや)のことかな?
推測だがそれは共用通路と階段に屋根を掛けるってことだろう。メーカーが主張するように
「オプション」っていうのが普通だが地元業者(木造専門の小さい工務店程度)ではそんなのは
最初から付いている。当たり前に付いているものを切り離して「オプション」とは
ちゃんちゃらおかしい。

メーカーセールスが「オプションなんですよぉ〜」って言ったら寄進のせびりだと思って下さい。
どうせ最終的な見積もり(打ち合わせ契約とか図面承諾契約とかいう縛りがその前にある)までは
坪当たりの単価明かしません。
そこまで行くまでに数ヶ月話すともう疲れちゃって「あ〜じゃあハンコ押すわ」ってなかなんじになります。
メーカーで家建ててる人、お金持ちだなあって思います。見栄っ張りで自分は頭がよいと
思い込んでる人ようなのが多いです。
不動産屋に聞くと大家でやりにくいのはボロくなったハウスメーカー持ってる2代目だそうです。
なまじ出て行かない入居者がいるので建て替えないしそんな資金も使い果たしてる場合が多く
いまさらナンにも出来ないって人がほとんど。で、なんとかして上げたい(客付けもしにくいからね)ので
あれこれ言うと「意見するのかっ!」って逆ギレだそうで。。(w

修繕プログラムっていうのは初耳ですがDハウスでは指定業者の外壁塗装をやらないと
本体保障が切れるそうで相場の3倍の塗装工事を泣き泣きやってもらってるひといました。
まあ建てた業者はメンテもヨロシク!って感じだけどオーナーの親戚とか知り合いとかで
メンテできる人がいるならその人にやってもらべあ?とか言いますよ。そうすることで
その人にもカネが廻るしね。


226 :都区内駅近:04/04/02 11:38 ID:???
私は勤め人の家系なので地元で商売もしておらず、地元貢献といえば
タバコを必ず顔見知りの店で買うくらいですけど・・・

大手メーカーというのは割高すぎて駄目ですね。ただ、地縁でやろうと
思っても、縁はあるのですが、地価が高く家賃が高いので、建築費を
叩くのが非常にやりにくいらしいのです。

結局、より家賃の安い地域に拠点のある、宣伝費をほとんど使ってなく
建売もほとんど手をつけてない中堅規模のビルダーでやりましたが、
アパート慣れしてない部分は地元の不動産屋の助言をもらいうまく
いきました。(元付手数料でちびっと地元還元・・・w)
プロが段取りをすると、足元を見るような下職はやめ近県や隣接市から
呼ぶので、営業・宣伝より価格競争力で受注を取るビルダーであれば
直接発注より下手すれば安いかもしれません。

とりあえず、次に生まれ変わる時に金持ちの大地主になれたら、地元に
貢献するので許してくださいw

227 :名無し不動さん:04/04/02 13:56 ID:C5Z4pT/P
2億円の方には負けますが、私は信託銀行経由ですね。
実家の土地処分で準都心に出てくるかんじです
地方中核都市なんですがもうワンルームは大○さんやその他
メーカーの攻勢で新築でも埋まってないしね。
どうしても、個人で土地探すとなると大変なので
ただハウスメーカーや不動産経由で土地からだと利回り5%とかに
なると思ったので、銀行で自己資金と条件場所などを話して
とにかく総事業費で利回り10%以上の土地で約束させました。

これから建築の方も手配ですが、設計士と組んで入札方式を
考えています。それ以外に、細々とこのクーラー見積もりでは一台6万
になっているけど4万のこの製品にしろなど設計屋にやらせるつもり。

228 :名無し不動さん:04/04/02 19:41 ID:???
207です。

営業の人が日中に来て、父と話をしているので、私が同席していることはまれですが、
聞いてみたところ、2〜3人で来て話を進めているようです。名刺を見ると営業担当+
1級建築士の組み合わせです。
階段は本来一直線に2階まで続くらしいのですが、曲がり階段にする(建物の中央部分に
階段がある)のと、ベランダ部分などの屋根を出っ張らす(洗濯物対策らしい)など
を「通常アパートを建てる人はオプションでつけますよ」と言われたそうです。
>224さんの言うとおり、広告費、人件費は施主負担だなぁというのは分かってましたが
どの程度建築費に上乗せされているのかとか、農協などの仲介にいくら渡るのかとかは
なかなか分からないものです。

>225さん
下屋のことでしたか。^^; 聞いただけなので、家族全員ゲアって言ってます。恥ずかしい・・・。
知らないことばかりです、家族全員・・・。
とりあえず、地元業者などにも見積もりを出してもらうことにしようと思います。
ある程度希望は決まってきたので、うまく伝えられるのではないかと思います。


229 :210:04/04/03 00:27 ID:???
沢山見積もりとって損はないですよ
2棟目、3棟目も考えてますと言えば
本気になる業者さんも多いでしょう。
ちなみにお節介すぎますが容積率はどれくらいでしょうか?

個人的な意見ですが長期的には鉄筋コンクリート造などが外観、
音の問題や築年数が進んだ時の空室率を考えた場合、結果的に
有利に働く事が多いと思います。
建築費自体も規模によるメリットがありますから、業者選びを
しっかりすれば、それほど大きな違いはないと思いますよ。
2〜3社から見積もりだけでも、とってみる価値はあるかもしれません。

それと空室が出た場合、私は一つの業者には任せず3〜5社に連絡します。
私の知り合いなどもそうしてます。またどうしても一括借り上げであれば
例えば賃貸仲介専門業者等でもやっていると思いますよ。
こちらのメリットは施工業者と分けて考えられますので計画に意味不明な
注文をつけられる心配も少ないでしょう。

230 :名無し不動さん:04/04/03 01:05 ID:???
>階段は本来一直線に2階まで続くらしいのですが、曲がり階段にする(建物の中央部分に
>階段がある)のと、ベランダ部分などの屋根を出っ張らす(洗濯物対策らしい)など
>を「通常アパートを建てる人はオプションでつけますよ」と言われたそうです。

あはは。。かなりベテランの営業マンだな。階段が鉄砲(一直線の直階段)か、曲がり階段かは
建物のレイアウトや土地の形状による。デザイン性がどーたらで使う場合もあるが賃貸なんだから
まずはコスト計算が先。これって普通でしょ?
ベランダに屋根(というか庇(ひさし))をつけるかどうかってのもコストの兼ね合いがあるが
昨今の賃貸建築では当たり前のこと。ごく普通に「アパ建てたいんだけどちょっと図面書いてよ」って
言われたら最初から書く物。というか無いと賃料下がるぞ。

要するに「オプションなんだから坪45万より高くなりマッセ旦那」って宣言しているようなもの。
儲けはオプションで出すんでそういった部分を削るとかなり安くなるが安っぽい住宅になる。
周りの家やアパを見てみな? なんじゃこりゃ?ってのがあればそれはオプションレス住宅。


>それと空室が出た場合、私は一つの業者には任せず3〜5社に連絡します。
質問なんだけどソレやると賃料延滞とかのトラブルんときどうするの?
元付け業者(大家側の不動産屋)が複数ってことだよね?それとも
客付け専門の会社に出すの?

ウチはこっち側は1社にしている。つかそんなに部屋無いし(w
トラブルのときも対応良いよ。大家側代理人って感じで退去の立会いから敷金清算まで
かっちりやるなあ。このところ退去時の返金がかなりうるさくなったから
ちゃんとやってくれない不動産屋じゃ困るけどな。


231 :221:04/04/03 02:35 ID:???
集合住宅の場合、最初のプランニング(グランドデザイン)から竣工までせいぜい、2年間です。
建ってから、約30年間付き合わなくてはいけません。
この30年を左右するのが、竣工までの2年、もっと端的に言えば、プランニングの数ヶ月間が賃貸経営を左右すると言って過言ではないでしょう。

不動産屋の選択も大事ですが、やはり何と言っても、プランニングでしょう。
で、施主にできる唯一にして最大の仕事が、業者選びです。
まずは、自分が住みたいと思う物件でないとダメでしょう。
もちろん、収支尻が合わなければならないことは言うまでもありません。

息抜きに雑誌を見ていろいろと考えるのも、おもしろいですよ。
私の場合、「日経アーキテクチュア」が愛読誌になってしまいました。
「男の隠れ家」5月号や「CASA BRUTUS」3月号を見てみると、新しい発想が出るかもしれませんよ。
大手ハウスメーカーが決して悪いとは思いませんが、提案型建築営業系会社だけはパスしたほうがいいです。

232 :暇人施主(w:04/04/03 13:38 ID:???
施主にもプランニングはできますよ。

設計士と、「ちょっとできない」「こうすればできる」「やってみる」
ディスカッションします。

面倒だけど、ちょっと建築法規学んでみますた。
地価高かったので・・・貧乏性ですけどね

233 :210:04/04/06 00:53 ID:???
>>230
管理は自分達でやってます。
空室が出たらリフォーム清掃業者に連絡し
入居可能日が分かり次第、各客付けの業者さんに
お願いしています。
延滞トラブルは客付けをして頂いた業者さんに
本人、保証人等と連絡を取り合ってもらいます。
大したトラブルは今のところありませんし入居者との
付合いも必要ないです。
私もいくつも部屋数はありませんが、遠方の所有でも
なければ主婦が片手間で出来るのではないでしょうか。
小さな不動産屋さんでも片手間で1000戸単位を管理している
事も珍しくないでしょうし100戸くらいなら私の周りでも
自分達でやってる方いますよ。
設備的なトラブルも専門業者任せですから楽なものです。

>>232
プランニングに参加するのは面白いですよね。
>>207さんの場合、港北NT内との事ですので
街づくり協定等、更に制限が加わる可能性も
ありますが意見や質問等なるべく参加し納得
出来た方が楽しいですね。




234 :230:04/04/07 00:12 ID:???
そっかあ。客付け会社は両手だよね?大家側は半月分だよね。
広告宣伝費とか別途取られないの?

ウチの場合は地場不動産屋だから半月分+広告宣伝費(最近は1ヵ月分)取られる。
その代わり入居者は半月分だけで入れる。
退去時の清算が結構大変じゃない?立会いとか日割り計算とかは不動産屋任せ。
この間もDQNな入居者が壊して出て行ったんだけど清算を感情的にするわけにいかんからなあ。
ワンルームだとたまにいるよね。
複数の業者って面倒っぽいと思うけどなあ。。つかウチも仲介手数料安くしろっていうか(w

235 :210:04/04/07 00:46 ID:???
地場の不動産屋さんはうちも2社入れてます。
元々付合いのあった1社は、なんと日曜休み
私の同級生がいる事もあり賃貸専門にもお願い
するようになりました。
取り分は多いですが実際、客の質は良い事が多いですよ。
対応も悪くないですし、うめるのも早いです。
まず複数にするメリットはお互い競争してくれますし空室時の
賃下げ等もここ5年くらいはないですね。むしろ上げたり・・
周りでは苦戦している話を聞きますが築年数が10年以上たっても
1ヶ月以上の空きはほとんど経験なしです。
私が大家として一番面倒なのは、これも業者任せで解決でしょうが
通路の電球交換でしょうかね。

236 :名無し不動さん:04/04/07 23:01 ID:A5F4lhGF
うちは昨年3月に新築し、満室になるまで3ヶ月要し、11月に2戸空きが出たときには、2戸とも4ヶ月の空きました。4月から5千円賃下げで即2戸埋まりました。
勿論、建物、間取り、立地条件は周辺競合と比較しても1、2を争う建物であると自負しております。
では、どうして満室に中々ならないのかというと、昨今周辺地域に入ってきた大東建○がローラー作戦で新築ラッシュを進めているからです。周りに大東建○とレオパがきたら要注意です。
建物、家賃は競合相手になりませんが、新築時はメルヘンチックな概観で当初考えていた以上に脅威な存在となりました。しかも春は○○キャンペーンとかやらかすのでたまったものではありません。
前述の2社に対する何か良い対策法はありませんかね?
因みに2社で建築したオーナーは、当初の収支計画が狂い、賃下げを余儀なくされ、築5年後くらいから頭を抱えているようですが・・・何しろ新築の方が家賃が安くなっている場合が多いのですから。

237 :名無し不動さん:04/04/08 01:32 ID:???
>>236
最強の対策、奴らが多く来れる地域には建てない(w

・・・郊外の300坪を売って都区内優良住宅地の50坪を買えれば理想だけど、
こだわりとか、譲渡益税とかの関係で、普通は無理だ罠。

大事なのは、周囲に差を付ける投資は断片的なもの、費用対効果が非常に
良いものにとどめてしっかり効果は出しつつ、初期投資・・建築費を徹底的に
抑える事だと俺は思ってる。

238 :230:04/04/08 08:38 ID:???
ウチもさっそく不動産屋のケツ叩きにいかなきゃな。。

レオパは会員制だから一回入ると次もレオパだしイヤになってれば二度と入らないから
競合というか客層が違うと思って良いんじゃないかな?
ttp://www.leopalace21.com/service/index-body.html
居住権もないから普通の形態とは違うしね。

大東建〇はメルヘンチックっていうか結局目先のハデさで集客しているんだからしょうがないかな。
木造の物件のだね。一応URL
ttp://www.kentaku.co.jp/index2.html
物件はどれ?いろんな種類があるけど。
意外に家賃は相場より高いかも。レオも大東も地域で検索掛けられるからいっぺん調べてみよっかな。。

つか、去年三月新築で11月に空いた??ワンルームかな?
対策っていうか相場のモノだし人目を引く外観はすぐに陳腐化するから建物や立地条件に
自信もってるならほっとけば?不動産屋じゃないんだから営業もできないしね。
何とかしたいなら実態を調べてそういうのに引っ掛らないように地主あたりに吹聴して廻るとか
地道(笑)な方法ぐらいか。。
つか、どの会社で建てようがライバルはライバルでしょうね。
建物、立地条件、賃料、ライフスタイルなどが複雑に絡み合って相場みたいのが出来上がるんだし
埋まらないのは不動産屋が悪いのかもしれない(笑)210さんの所は空きが無いようだし
ウチもケツ叩きにいかにゃならないし。。


239 :名無し不動さん:04/04/08 10:45 ID:6LVqy8LV
不動産屋を介さず、ネットを仲介とし店子と直接契約を
すれば、金額も抑えられる。
そうすれば、実家から結構人でてくるんじゃないかな。

240 :210:04/04/08 22:52 ID:???
>>236
>>230さんの言うように不動産屋さんが悪いかもしれませんね。
私も最初は近い状態にありましたし、多数の不動産さんに
お願いするのもいいと思います。
賃貸専門の不動産屋さん一社にしてもターミナル駅等複数に
問い合わせる事をお勧めします。ちょっと古い話ですがどうも
横のつながりも縄張りの関係上、直に連絡がなければ本気じゃ
ないと思います。
もうひとつ考えられるのは間取りが広すぎるのかもしれませんね。
私の場合、1Kと2DKの所有ですが2DK40uを真っ二つに割ったものが
1Kです。賃料は1Kに対し2倍もらえるかと言うとそうではありません。
1.5倍でしょう。また空室でのストレスでも2DKですね。
色々意見はあると思いますが賃貸は、やはり独り者相手が良いと思いますし
多少の空室があっても成り立つでしょう。
最近供給量の多い30u前後の1K〜1DKの賃料は今の所2DKに近いと思いますが
私の地域では勤め先が賃料を負担した単身の方が多いようです。
この場合2DK等2と付くだけで単身者向けでは法人が嫌うのでは?
と勝手に考えています。

それとハウスメーカーは悪い言い方すると、ただで土地賃借権を設定
している様なものだと思いますね。
言われるような地域は区画整理の行われた地域が多いでしょうし
更に低層で容積を使いきれる地域となると本来必要のない無知な
営業マンには宝の山でしょう。リスクは土地所有者となるのですから
美味い事やるものだと思います。
供給過剰となりうるこれらの地域では安く良いものを満室状態をキープ
しながら貸すぐらいにしか対策を思いつきません。

>>239
私は管理を個人でやっているので後に保証人等でのトラブルの元になる方とは
契約面でちょっと不安ですね。経験がないが為の不安かもしれませんが。

241 :名無し不動さん:04/04/09 18:56 ID:r8QzF57i
パソコンの購入、青色申告ソフト、回線使用料などの料金は
経費として申告することは可能ですか?もし可能であればそれに
関する但し書きはどう書いたらいいんでしょうか?

242 :名無し不動さん:04/04/09 19:39 ID:???
税務署で聞けよ

243 :230:04/04/09 22:52 ID:???
なるほどかなり研究されているようですね。>210さん。
借家人と直で契約すればお互い良いのですが実際は難しいでしょうね。
むしろ不動産業界が仲介手数料を安く設定すべきなんでは?

自分は実際ひどいトラブルはありませんが入居者が払わないとか近隣とのトラブルがあるとかは
普通に聞こえてきます。
こうした時にうろたえずに粛々と手続きを踏むには専門家(不動産屋)の存在が必要です。
また最初からそうならないために面接をするのも不動産屋の役目であったりします。
沢山の人と接しているのである程度は人を見る目があるからですね。
空き室もつらいですがトラブルメーカーな人もカンベンしてもらいたいです。
この間も転勤でやっと出た人がいるのですがアチコチ壊れたり汚したりでひどいもんでした。
直せるものは敷金から清算するからいいのですがそうでない部分では入居していただけ損ですね。
隣の人が出て行くときも「夜中騒ぐ人がいるから・・」とか言われちゃってねえ。。

>パソコンの購入、青色申告ソフト、回線使用料などの料金は
経費参入出来るよ。他には電話代とか切手代とか。。
通信費や事務機器とかで分ける。あんまり高い機械は一括で償却出来ないんで
注意。えーと、今いくらだっけな。。20万?
同じ理由で出かけたい先(北海道とか九州とか)に投資マンション買う人もいる。
点検とか理由つけて旅行に行けるから。一応現地の不動産屋と見に行って証拠に写真撮ってすぐに
スキー場いったり温泉行ってるらしい。
それでも旅費や遊行費は経費になる。あんまりやりすぎても税務署うるさいから注意ね。
それと通信費だけど家庭用と兼用だと按分割合があるから全額は無理だよ。
切手もだけど世帯数のワリに多すぎると突っ込まれるよん。

244 :210:04/04/10 00:58 ID:???
>>230
とても大事な事を答えてませんでした。
地場不動産屋さんは大家負担なしで
専門業者さんは1+広告代?0.5です。
他にも訳わからない事で負担させようと
してきますが、スルーで問題なしです。
ただうちの場合、競争力のない地場さんが
かわいそうですので礼金を1つカットして
募集をかけています。

245 :名無し不動さん:04/04/10 10:48 ID:NvoqOc6p
不動産を介さないで募集してください。

246 :名無し不動さん:04/04/10 14:01 ID:???
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247 :名無し不動さん:04/04/11 14:17 ID:6l4GKFDF
とにかく俺は家賃収入だけでゆっくり暮らしたいの!!!

248 :名無し不動さん:04/04/11 15:36 ID:oFWl14P5
誰も入居せず、固定資産税等の出費の方が上回ったりしてねw

249 :名無し不動さん:04/04/11 17:28 ID:B1Ji4Xgh
一億円ほどためることだ そしたら願いはかなう>247

250 :名無し不動さん:04/04/12 12:58 ID:???
>>249
単身とか、家族でもつつましく暮らすのなら、7000万もあれば
足りるかも。
建物はローンでいい。

251 :名無し不動さん:04/04/12 13:43 ID:???
信託銀行や生命保険その他、アパートローンはいろいろあるようですが、
皆さん、どこで借りてます?都内だったらどこがいいのかなあ…

252 :名無し不動さん:04/04/12 15:50 ID:???
あのさぁ
自分の足で探せないようなら絶対失敗するから辞めたほうがいいよ

253 :名無し不動さん:04/04/12 16:06 ID:E3hZZ+sj
信託銀行ですね土地から探したな
田舎の土地処分して
前も書いたけど利回り10%こえるなら借りるよと最初に言ってっね

254 :名無し不動さん:04/04/13 08:04 ID:???
ローンはあと17年
某都市銀行 2年固定1.2%(全期間店頭金利より0.5%優遇)
来年見直しの年 昨年まで変動金利でした

255 :名無し不動さん:04/04/13 14:16 ID:???
10年固定だと、どれくらいまでの金利ならオイシイ方なのかな。
アパートローンでは。なんか世の中、住宅ローンの話ばかりで・・・
どうもひと桁年の固定は怖くてできない。。。

256 :210:04/04/13 23:51 ID:???
う〜ん
金利はすこし上げていくかもしれませんね。
その時によって銀行も金利差あるので思い当たる
すべての金融機関に確認しても良いと思いますよ。
借り入れ時に一番良いところと契約するべきでしょうね。
将来的な事も含めて考えるべきだとは思います。

257 :名無し不動さん:04/04/14 11:20 ID:???
都市型アパートの場合、億を超えるような土地を担保に出して、数千万の
建物を建てて両方を担保に入れますよね。
こうなると、住宅ローンみたいに、年収なんて頼りにならないものを基準に、
絶対確実に、凄い勢いで担保割れし更に価値が落ちていく新築マンションの
ようなものだけしか担保に取れず貸し出しをするより、絶対的に銀行側の安全
度が高いように思います。
結果、どこの住宅ローンよりも安くなければならないと思うのですが・・・。

258 :名無し不動さん:04/04/14 12:51 ID:???
住宅ローンも同じですが・・・

259 :名無し不動さん:04/04/15 03:46 ID:???
>>258
マンションの住宅ローンは、5000万の物件のうち4000万以上を平気で
ローン組ませているよ。それもマンションだったりすると、35年ローンの
支払い5年目くらいで既に物件価値は3000万程度。担保割れ確実。

アパートだと、土地代にもならない程度のローンだったりするから
担保割れは極端な地価下落でも無ければ殆ど起こらない。

ここには大きな差があると思う。

260 :名無し不動さん:04/04/17 12:41 ID:???
昨日の夕方、テレビ見てたら,超省スペース?
というか凄い狭い間取りのアパート紹介してた。

都内、三ノ輪と四つ木で、なんとワンルーム1〜1,5畳!!
ほとんど押し入れに住んでる感覚。
家賃は三ノ輪の1,5畳で共同のシャワートイレ、キッチン、
光熱費ネットのプロバイダ料込みで一ヶ月、2万4千円なり。

大家は人間の住める最小限のスペースに挑戦したとのこと。
これって山谷のベッドハウスの発想と思われ。
空きがでるとすぐ埋まっていつも満室だそうだが
このあたりの木造アパートで4畳半なら2万くらいで借りれるんじゃないか?
う〜ん、不思議というか商売上手だな。

261 :名無し不動さん:04/04/17 12:47 ID:???
高いんだか安いんだかわからんな

262 :260:04/04/17 17:50 ID:???
気になったので調べてみたら・・・
三ノ輪だと木造アパート6畳で3万5千円からだった。(ヤフの賃貸)
古いアパート自体が無いようです。
安いのは安いけどこんな潜水艦みたいなのは嫌じゃ〜!

263 :230:04/04/20 14:52 ID:???
>地場不動産屋さんは大家負担なしで
>専門業者さんは1+広告代?0.5です。

地場経由だと大家さんは不動産屋へ払わなくて良いんだね。で、客付け業者は
1ヵ月+半月を盗るんだね。。ふむふむ。実際は入居者からも1ヵ月取っている場合は
2.5だね。これ違法かもよん?
ttp://www.markeys-co.com/tintai/gokui4-3.htm
多分半月づつってことで残りはバックって言われるヤツだと思うがとある大手がこれやってて
東京都から突っ込まれてた。

>かわいそうですので礼金を1つカットして
募集をかけています。

これもダメと言われた。二重価格表示となるんだと。アッチの業者はこの値段でこっち経由だと
高くなっちゃうってのはだめなんだよね。。例えば年度末越えちゃった物件なんか開けっ放しするより
いいから安く表示して、夏前(法人の人事異動が始まるからまた動く)まで入居無かったら上げるってのはOK。
ようするに同時に出さなきゃいいんだとさ。。

まあでも業者想いだね。キチキチすれば違法っぽいが良い落とし所ではあるね。結局半手であろうが
やる気ある業者ならバンバンやっていくんだよね。
おかげでウチもケツ叩いた甲斐があって?満室となりました〜〜!

ところで決まった部屋に限って結婚しやすかったり、トラブル続きだったり、女の子ばっかりってない?
ウチは結婚部屋ってのがある(w 三度連続で結婚するので退去しますってのがある。


264 :名無し不動さん:04/04/20 16:56 ID:DAY1zZRI
>>263
B(広告料)については脱法だとは思うけど、東京都のケースなんか
読み方を変えるとある意味公認してんのよ。
具体的には大家の広告料としての支払い認識の有無が問題なわけだが
ま、つまりそういう書類取っておけばお咎め無し。

仕組みについては散々前スレに書いたから書かんけど、多くの場合で
複数に依頼した方が有利。
集客能力の高い1社に管理ごと任せるのも良いけど、管理費ダタだったり
すると意味は無い。
因みに成約賃料もB付の方が当然高くなる、のは言うまでも無いか。

ちなみにやる気とかは殆ど関係無いからケツ叩いたらイヤw
出来る努力ってネットにオトリ広告沢山載せるぐらいだもの。

だから、きちんとマニュアル作業やってるかを監視すれ。

265 :不動産屋でした:04/04/20 16:58 ID:???


266 :210:04/04/21 00:05 ID:???
私は1〜1.5の業者5社(ほとんど1)ほど付き合いがありますが
実際空室が出ると2社ほどにしぼります。
めんどくさいのでローテーションみたいなものですけど
神経質だった時期、なれるまでは手当りしだいでしたよ。
礼金の違いは業者さんは知っててもなにも言ってきませんね。
まあちょっと電話一本、一分の努力でかなりの空室対策となりますよね。


267 :零細大家0号:04/04/21 04:18 ID:???
ケツ叩くというほど偉ぶりたくない規模だし広告料は1にしてるけど、
複数業者にして、空室があるときは、暇があれば物件の最新写真等を
持って挨拶に行ったりしてます。業者の皆さん、よくやってくれてますよ。
相手はプロですから、プロとしての誇りを尊重して、世話してやろう、
というような気持ちになってもらえば、と思ってます。

複数にする時は、キャラがかぶらないような、タイプの違う所を
選ぶと良いように思います。

268 :名無し不動さん:04/04/21 12:40 ID:IoNyc4Xb
age

269 :名無し不動さん:04/04/21 18:17 ID:mfikR//T
age

270 :名無し不動さん:04/04/22 14:41 ID:GQGX+vI3
大家が直接貸し出す事が最大の宣伝

271 :名無し不動さん:04/04/22 18:20 ID:HSIZyYFI
フジワラノリカがついてくることが最大の宣伝

272 :名無し不動さん:04/04/24 18:49 ID:???
預金が3000万円ほどあるのですが、安い中古アパートを一棟一括で買おうか考えています。
当方30歳公務員、独身で持ち家なし。何か注意することや、アドバイスはあるでしょうか。


273 :203:04/04/24 19:22 ID:???
>>272
20年サイクルで建て替えるつもりでやって下さい

274 :230:04/04/24 22:17 ID:TjEzJ+XE
3000万を年利5%だと150万。1%だと30万。銀行じゃムリだけど株なら出来る??
全部突っ込んで年間150万以上にならないとつらい。ついでに2000万借金して都合5千なら
250万以上の益がでないとダメだよね?

さて中古で3000万以下でかえるようなアパはどのくらいの賃料なんだろう。。
スレッドを最初から読むと年度末らしい話題「空き室対策」とかそんな話題からすると
どうやら駅近とか広い間取りとかチャチな外観じゃないとかうーん、「競争力」が大事なんじゃあないかと。

3000万で土地を買って2000万でアパを建てる。坪40万で延べ50坪。8部屋だと狭いから6部屋。
都下なら6.5万は固い。月39万で年468万。。2000万の借金返済は毎月12万ほどだろう(適当)
144万は返済だから324万が利益。実際は礼金があるので26ヶ月を24ヶ月で廻すのと同じ。
新築なら空き室は有り得ないとすると三年程度は大丈夫。絵に描いた餅と思って得られる利益「324万」を溜めておくと
972万、で、もちっと得られる益足せば約1000万。

三年目に繰上げ返済すれば借金は残り700を切る。再度契約する時に金利が上がっても軽く耐えられる。
繰り上げは出来るならした方がいい。金利急上昇が有り得る局面だし借金返済額が大きいのはリスク大きいから。

さて最大の問題は買った土地で2000万貸してくれるかどうかだ。。
公務員なら貸してくれるかな?。。それより前に駅近で延べ床50坪以上建てられ売りに出されている土地があって
家賃6.5万という高額?な設定が出来る周辺相場かどうかだな。。とりあえず不動産屋イケってかんじ。
近所に50坪6000万の空き地があるが建てられるのは40坪でかなり厳しい。

いっそ自宅建てるつもりでかんがえてみなされ。住宅ローン返済の一部を肩代わりしてもらうつもりなら
OKだし、結婚したらすんでる所も貸してマンションでもかえばいいじゃん。


275 :名無し不動さん:04/04/25 01:31 ID:???
>>272
やめたほうが良いです
きちんとリスクを見極め2chなんぞで質問しないようになったら買ってください

276 :名無し不動さん:04/04/25 09:09 ID:bYaGkdNu
>>274
あくまで融資は賃貸住宅を建てるって事でね。
自分が住むってことが銀行に知れたら、その分収支悪くなるから融資条件
悪くなる。
融資終わってから、どう使うかまでは、銀行はとやかくいわない。

277 :272:04/04/25 20:18 ID:???
>>274
アドバイスありがとうございます。
とにかく借金なしのほうがいいかなと思っていましたが、空室リスク等を考えると
一概にいいとはいえませんね。非常に参考になりました。
当方東京都市部、京王線沿い在住なので、その近辺で考えています。
とにかく、ただ貯金しておくのもつまらないし、公務員の給料もある程度年取るまでは安めなので
アパート経営は副業として、やはり魅力だと思います。
もう一度じっくり検討したいと思います。


278 :230:04/04/26 00:34 ID:D5hDyPpX
空き室リスクってのは設定賃料が高い、その地域に合わない建物、競合相手が多い、
地域特性がある、などの場合に現れる。都下、しかも京王線沿線じゃ同じ地域だから出来れば
やめてくれ!(笑)って感じだがまあいいだろう。。

新築なら最初は高くても大丈夫。(でもそれで計算根拠としないこと)
学生街なら学生向き、30代が多そうなら社会人向け。根拠無くとも足で調べよう。
駅周辺にドンとワンルーム賃貸が立ちそうな空き地が無いか見ておこう。
その沿線じゃ無いだろうが車社会な地域なら駐車場とか必要だよね。
建築戸数も関係ある。四戸で半分空き室はザラに有り得るが十戸で半分空き室は有りえない(と思う)


つーか、京王線沿線じゃ3000万じゃ厳しい。6戸立てるなら40/80で50坪は最低ライン。60/300でも単価が高くなるから
やっぱ土地だけで5000万はいるでしょう。建物も2000万は掛かるから、合わせて7000万か。。
末端(八王子とか)の方なら土地が安いが賃料安いわ空き室リスクも高い。なにより競合相手が悪い。ほとんど農家が建ててるから
激しく底値合戦だし。。

勤め人が有利なのは税金面。赤字なら本給から差し引かれるから所得税が戻ってくるし、
黒字でも小規模だからそれほどバカ高い税金も来ない。所得倍増(見かけだけだが)しても税金はそう上がらないので
勤め先でバリバリ働くよりか(公務員じゃやらないか。。)まし。あ、働くなって意味じゃなくてね。

勤めじゃ一括で控除(本人180万) されているのに加えてさらに経費を引けるから、おいしいと思うね。それと
お金ばかりではなくて事業を経営すると考えるとその中で出会う人々から受ける影響も大きい。現状の仕事から逃れたいなら勧めないが
スキルアップとして考えることはいいことだと思う。 リターンはソコソコでリスクをなるべく下げるってのは難しいからね。。
まずはフィールド調査するべし。急行止まる駅を全部途中下車して半日ぷらぷらと歩いてみな?なんとなく地域特性が判るから。
あ!!ウチの地域には来ないでくれ!(笑) 

279 :210:04/04/26 01:59 ID:???
賃貸の経営は守りより攻めが面白いと思いますね。
個人的には無借金での計画は結果的にリターンも小さいと考えますし
多少の資産デフレを前提としてもローン終了時に初期投資額以上の
不動産を残せればリスクをとる意味はあると思いますよ。
私は230さんの考えに賛成です。

280 :名無し不動さん:04/04/26 22:15 ID:???
ある日、隣地の建物の解体を依頼された業者からtelがあり、
「重機を入れるのにお宅のアパートの屋根が一部引っかかるので撤去させてほしい、
 あとはちゃんとやるから」と言うので、承諾したところ隣家解体後も放置プレイされてしまい
結局、風雨で建物がいたむので私の方で工事を出すはめになってしまいました。

100万位かかってしまい、あまりにやり切れないので多少なりとも取り戻したいのですが、
どうすべきでしょうか。何か良い方法があれば教えてください。(*- -)_ _)ペコリ

281 :名無し不動さん:04/04/26 22:56 ID:???
>>280
弁護士等に相談

282 :名無し不動さん:04/04/27 21:24 ID:???
>>280
本来は、損害賠償分を業者に請求する必要があるとおもいますが、
ただ直してしまっているので、工事代分の請求は当然するべきかと思いますよ。

283 :名無し不動さん:04/04/28 10:05 ID:B0ZDU8qs
現時点での入居者の要望は「しっかり家賃は払うけど、初期資金が・・・」
という人が沢山います。
不動産を介さずに、仲介手数料を浮かせ、広告料を浮かせ、人に貸して
下さい。
そして礼金をなくし、敷金を上げて下さい。

284 :名無し不動さん:04/04/28 15:22 ID:???
無理wノシ
初期費用高いならレオパレスとかどうぞ

285 :230:04/04/28 21:13 ID:5+UUhuAm
>>283
>不動産を介さずに、仲介手数料を浮かせ、広告料を浮かせ
不動産屋を通さずに直接契約すれってことか。。

>そして礼金をなくし、敷金を上げて下さい。
現状は入居者=手数料1、敷金1、礼金1、前家賃1で合計4。
283の主張=手数料0、敷金3、礼金0、前家賃1で合計4。 うん??同じジャン?(笑)
保証人代行会社使うなら敷金1でOKだな。。そうすると2か月分だね。
敷金は「預かり金」だから儲けにならないんだよ。壊したり汚した時の費用の担保。

>現時点での入居者の要望は「しっかり家賃は払うけど、初期資金が・・・」
では、空き室リスク増大分を含めて8%上げてもヨカですか?
二年契約=24ヶ月。不動産屋を通さない&安い初期費用で退去率増大で空き室リスクを1ヶ月とする。で、
礼金が1消えたので都合26か月分。8%なら25.92ヶ月とあるので引き合うと思う。2年越えたら
元の金額へ下げる契約ってのはアリだけど。

現状7万のワンルームだと75.600円だぞ?どうよ??
宣伝広告費(1か月分)は払わずに済むので差し引いて4%の値上げとしたいのだが、不動産屋を通さない=自ら宣伝しなくちゃならんので
その分広告費として折り込みチラシとかに払わなきゃならないので差し引けない。
不動産屋がやる入居者審査もやらなきゃならんしクレーム処理も自分だし。。結構キツイかも。別段変らずに今までと同じ収益だし。。

よって
初期費用2.3ヶ月(前家賃+敷金+保証人会社0.3)と¥5600も毎月高く払わなきゃならない。(退去時は1ヶ月戻るかも?)
初期費用はどうしても必要です。レオパであろうと入会金が15万以上必要だし、退去時に汚していれば
かなりの修繕費要求されますよ。

283はコレどう思う?コレをあ〜したらとかいってみてよ。

286 :名無し不動さん:04/04/30 22:10 ID:???
>>281
>>282

レスありがとうございます。

何かもっと簡便で効果的な方法ってないですか?

本当にそれで回収できたら回収代金の一部をカンガルー募金に寄付しますんで
よろしく!(w

287 :名無し不動さん:04/04/30 23:45 ID:rJBPVYVU
>何かもっと簡便で効果的な方法ってないですか?
ないんじゃない?。
あなたは「あとはちゃんとやるから」って言った業者を信用した以上、
そこに請求するしかないでしょ?。俺なら、その業者から、
「いつまで修復するのか、約定の期日まで修復なき場合は、その修復費
用及び損害賠償を請求するものとする。」とか覚書でも一筆もらってか
ら工事させるけど。弁護士頼めばその費用だってかかるし、それを差引
いて半分回収できればいい方だと思うよ。

288 :名無し不動さん:04/05/01 10:55 ID:???
>>286
その土地はどうなったの?
業者を雇ったのは地主なんだからそっちに言えば

289 :名無し不動さん:04/05/05 21:30 ID:???
初心者な物で、少々教えて下さい。
現在建築中の自宅に1戸賃貸を入れました。
(実際は母が住む予定で完全に独立した二世帯住宅で建築したのですが、
 色々有りまして同居しない事になり1戸賃貸用のスペースができてしまいました。)

この様な場合、この賃貸の入居者募集はどうすれば良いのでしょうか?
近くの不動産屋に行けばよいのでしょうか?
どの様な基準で不動産やを選択すれば良いのでしょうか?
他になにか、いい方法は有りますか?
 色々お教え下さい


都内江○区 JR駅 徒歩5分
32m2 1DK 追い炊き、風呂トイレ別 洋間9畳 南向き 1階
CATV、インターネット付き です。
駐車場はどうしても言うなら、私の車と前後で入れ替え置き可能、
の条件の時、家賃はどの様に想定し想定すれば良いのでしょうか?


290 :名無し不動さん:04/05/05 23:11 ID:iiUbAelv
賃貸物件でもこれなら安心!
外から見えないから、ピッキング不可能だしね。
アフターケアーもいいしね。
これで皆さんも入居率アップできますね。
http://www.jin.ne.jp/fuyo/syouhin.html

これで差別化できるかもね。
防犯に強い物件てことで。


291 :名無し不動さん:04/05/06 00:20 ID:???
>>289
おいらの場合、ご参考までに・・・・
賃貸物件を扱ってる雑誌を見て、自分のもってる物件の周辺で
賃貸の広告を多く出してる業者を選びました。
まあ、その辺りの地域に詳しいんじゃないかという期待と
広告どんどん出すので空きが出にくいのが狙いです。

家賃とかの設定は周辺の相場を見て、業者と相談されれば良いかと。
駐車場は駅から近いし無くても大丈夫なのでは?
へたに入れ替えとかやると、面倒な事になりそうな気がします。


292 :名無し不動さん:04/05/06 17:44 ID:CFnUsD0m
>>290
2chで宣伝か。オメデテーナ
っつか高過ぎ

293 :名無し不動さん:04/05/06 17:54 ID:GGPaxpAr
>>289
@ブルは辞めた方が吉
更新料は折半だし。
礼金1ヶ月+19800
取られるし。
審査もユルユル。
在籍確認なんかもしないし。
多分、平井当たりですよね?
錦糸も近いし。ヤバイ奴多い悪寒。
任せるなら、地場の業者がいいよ。

294 :210:04/05/06 20:00 ID:???
>>289
http://www.isize.com/house/shuto/
まずはここの住まいを借りる欄で相場を調べてみると良いと思いますよ。
物件ごとに業者名が書いてありますので地域に強い業者さんも
分かるかも。
結構賃料にバラツキありますけどね。
賃貸専門業者さんの店舗はミ○ミ○が錦糸町
エ○ブ○、ア○マ○が亀戸にあったと思います。
HPはグーグルで検索すればすぐ出てきますし
物件検索もできますのでこちらも参考になるかもしれません。
地場さんも良いですがこの時期は弱いかもしれませんね。

295 :名無し不動さん:04/05/07 00:06 ID:beYHICmx
こないだ地元の新聞に築17年のアパート一棟(8戸)で値段が830万円で、
一戸当たりの月の家賃が3万円っていう物件が掲載されていた。
年間3×8×12=288万円の賃料収入だから
表面利回りは288÷830×100=33%くらいかな?
実際、一人で見に行ったが交通の便は良くない。
最寄りのJR駅から徒歩15分。
で、入居者は2戸だけだった。
業者に電話すると「家賃保証契約もあります。これなら一戸当たり2万5000円の家賃で年間240万円の賃料収入になります」だってさ。
果たして、信用出来るんかいな?
これ買うくらいだったら「南アフリカランド建て・2017年償還・欧州復興開発銀行債」でも買った方がずっとイイかも。
ちなみにこの債券、ゼロクーポン債なんだけどね。
で、利回りは(今日ので)約9.6%。
つまり向こう13年間、ずっと利回り9%オーバーで回ってくれて償還も確実ってこと。
(欧州復興開発銀行の格付けはAAA。
債券だからこっちが催促しなくても勝手に償還したら金は証券会社の口座に振り込んでくれるというラクさはあるよね。
他方、アパートだと、家賃払えない椰子、払えるのに払わない椰子、常に家賃引き下げ交渉を迫ってくる椰子、催促しないと家賃払わない椰子などとモーたいへん!)

296 :名無し不動さん:04/05/07 01:19 ID:???
>>291 >>293 >>294
レス ありがとうございます。
早々ネットで見てみると、家賃のバラ付きが大きいのと
土地柄、みんなマンションばっかりですね。
アパートっと言う感じでなく一応親が住む予定でしたので、
それなりにちゃんと作りました。(家自身は積水ハウスです。)
でも、分類はアパートになってしまうのが悲しいです。

検索に引っかかった業者に条件などを聞いてみます。
それと、@ブルは今の借家を探すときに、一度行ってみましたが、
雑誌た、ネットに載っている物件は1つも無く、みんな違うのを紹介されて頭来たので、
店員におとりばっかり乗せて客をバカにするんじゃない怒鳴って、帰った記憶があり
絶対申し込みしません。

ちょっと、自分の足で探してみます。

余談ですが、ミ○ミ○、ア○マ○、賃貸○ラブなら、何処が良いと思いますか?

297 :名無し不動さん:04/05/07 07:49 ID:???
>>295
じゃあそれ買えばええんちゃう?

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