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任意整理5年後で住宅

1 :名無しさん:04/01/01 19:13
任意整理後、5年で信用情報がきれいになると聞いたのですが、
住宅ローンは組めるようになるんでしょうか?
ちなみに、私の属性は、勤続十年団体職員で年収600万。
物件は、土地800万、住宅1500万の合計2300万。
職場共済で700万で、住宅ローンで1600万+諸費用ローンの
借入を希望しています。
また、現在、借入金なく、ローンもありません。
みなさんのご意見、または、俺は組めたよ・・・というような
情報お待ちしています。
是非ともよろしくお願いします。

2 :名無しさん:04/01/01 20:27
age

3 :3:04/01/03 20:46
組める。楽勝だ。

4 :名無しさん:04/01/03 20:54
住宅ローン大丈夫かなあ 3行目
http://money.2ch.net/test/read.cgi/money/1056084639/

単独質問スレたてんな、ヴォケ


5 :名無しさん:04/01/04 02:16
銀行が「親父の事業性ローンを債権の一部を放棄するから、俺に保証人になれ」と年末に言ってきた。
債権放棄カット率約50%(2億3000万⇒1億以下程度に)
俺も親父も「うそみたいな話だ」と半信半疑。
ローンの組み方が、ポイントになっていて、根抵当1位が国民金融公庫、抵当2位に地銀になって
地銀は、競売になるとほぼ1円も取れない状態(無剰余状態に近いようだ)
でも、地銀には、ほとんど利息程度しか払っていない。
公庫は、残り10年で3000万、会社ビルの担保評価;5000万程度
こんな話にウラってあるの?だまされていない?
銀行の話に乗っていいのか?
正月あけたら、話し合いです。

6 :名無しさん:04/01/04 02:29
いわゆる実質破綻先、あるいは破綻懸念先なのかな。
>>5の会社は。
再建放棄したいと銀行が言ってきたのは、引き当てしても
再建放棄してもおなじだから、早く償却するため
銀行の都合で債権放棄するんでしょ。
別に裏はないというか、回収図られてるだけでしょ!


7 :名無しさん:04/01/04 12:26
>>5
>地銀は、競売になるとほぼ1円も取れない状態(無剰余状態に近いようだ

 競売で回収出来ないので保証人から回収を図るだけ。
 ですので、保証人になっては、ダメ!
 競売したければどうぞという姿勢で臨んだ方が良いよ。
 貴方が父親と一緒に会社を経営してるのかどうかでも対応が違うが
 サラリーマンならなお更。(給料の差し押さえできる)
 保証人になれと言って来てるのはこういう事を考えているだけ。
 現在、地銀に預けている預金とかも拘束される恐れありますので、
 そちらも心配。専門的な経営コンサルタントにお願いした方が
 良いですよ。


8 :5番:04/01/05 21:43
>>6
>いわゆる実質破綻先、あるいは破綻懸念先なのかな。
たぶん、破綻懸念先
>早く償却するため銀行の都合で債権放棄するんでしょ。
おっしゃるとおりと思います。

>>7
保証人は、78歳の叔父(痴呆が始まりつつ‥)、61歳の叔父の二人(年収800万くらいでまだ現役)
主債務者の親父は、68歳ですが、病気療養中(復帰の可能性薄い)
現在、私が稼業を引き継ぎ盛業中。
年商約1億円ですが、年間経常収支2000万、そのうち、根抵当1位の公庫へ毎月50万、何も抵当の無いB銀行へ毎月55万(保証協会つき融資)
抵当2位のA地銀は、元金のみの毎月30万(利息免除)(今期の経常収支は改善傾向)
親父が倒れた2年前にC銀行の抵当1位の有休資産を売却(C銀行へ完済、残り2000万をA銀行が回収)
B銀行は不服であったが、D銀行とB銀行の保証協会つき融資を借換してくれた。
そのため、B銀行と公庫が弊社に協力しているため、A銀行は支払額軽減に応じた。
しかし、どうやら、金融庁の検査で指摘されたらしい。

私は稼業を継ぐ気はあるが、債務残高次第。(10〜15年で返済可能な数字なら継ぐ)
それなりに地元では、ネームバリューはあるし、客足も一時は減少したが、かなり改善。

9 :名無しさん:04/01/06 11:55
>公庫は、残り10年で3000万
>根抵当1位の公庫へ毎月50万
 
金利どの位ですか?3000万の残債で毎月50万?


10 :5番:04/01/06 23:50
>>9
本当は、細かい金額は違うが、もっとデカイ数字です。
数字より銀行との交渉において、アドバイスが頂ければよいのですが・・・

11 :名無しさん:04/01/07 17:46
数字を示さなければ具体的な対応できないと思いますよ。

12 :5番:04/01/07 23:13
精通しているレベルの方なら、これだけ説明していれば、総論的なことは把握できるかと思います。
交渉面での技術的なアドバイスがあれば幸いですが・・・


13 :名無しさん:04/01/07 23:29
>>12
金融機関によって対応が違うよ!
しいて言えば当たって砕けろ。。。

14 :名無しさん:04/01/07 23:51
>>13
砕けちゃおしまいぽ。

15 :鼠小僧:04/01/08 17:58
>>5

結論  乗ってはいけません。騙されないように!
債権放棄は銀行単独では出来ません。弁護士が同行
して、純粋に、法的にも、税方上も放棄が許される
なら連帯保証人と言う人的担保を銀行が要求する筈
が無い。追い詰められた銀行が分類の嵩上げに御貴殿を
騙しに掛けている。焦らずに勝負です。騙しなので利払
いも停止する旨内容証明で通知して勝負に出なさい。
兎に角地銀行員は悪辣な上に能力が不足しているので債権
譲渡も出来ないんです。債権譲渡せよと銀行に迫りなさい。
其れに成功したら譲受人との交渉で債務は0.5%ぐらいで
手が打てます。私はもっと低い金額で手を打ちました。


16 :鼠小僧:04/01/08 18:08
>>5

剰余無き競売の申し立ては禁じられて居る事は御存知ですね。
競売の心配は有りません。どうやら地銀は阿呆で悪辣なんで
債権譲渡も出来ず償却も出来ずと言うレベルかも知れません。
踏み倒すコツは無視です。
近付かない
相手にしない
利用しない。此れがコツです

預金口座の差し押さえですが其の悪辣銀行員のいる
銀行では心配が有ります。他行では自行の債権保全
の為に絶対他行の差し押さえを許しません。法的には
出来るかも知れませんが仁義破りです

17 :5番:04/01/09 00:34
鼠小僧さん
大変貴重なアドバイスありがとうございます。
年末にメインバンクのA銀行が「債権の一部放棄」の話を打診してきたので、まだ、具体的には、進んでいません。
私のほうも弁護士を立てる準備をするべきか迷っているところです。(知り合いに弁護士がいるので相談はしています)
せっかく、ここまでたどり着いたので「焦らずに勝負」です。
保証人に迷惑はかけたくないし、踏み倒したり、夜逃げするつもりも無い。
誠意を持って、返済するつもりです。
しかし、子供・孫の代までかかるような返済をさせる訳にはいかない
親父と銀行がバブル期に仕出かした事だから・・・

銀行のほうも1年後の17年3月の不良債権処理のタイムリミットまで時間がありません。
無剰余の競売はできず、債権放棄か債権譲渡、民事再生法等しか考えられません。
しかし、民事再生法は、わが社は、申請すると風評悪化で収益ダウンが考えられ、
銀行も「私的整理」の方が賢明と判断しています。

こういった場合、非メイン銀行がチカラ関係で強くなってしまいます。
非メイン銀行へ優先的に返済し、メイン銀行と我が社は、ある意味において「運命共同体」です。
そのチカラ関係を壊さないよう考えて「焦らずに勝負」です。

債権譲渡の事が全くわからないのですが、どういった実状なんですか?
メインバンクとは、喧嘩になりませんか?
この状況ですが、メインバンクとは、喧嘩はしていません。マメに連絡取り合っています。
「収益改善のコツ」とか「借換」「金利の低減」いろいろアドバイスくれました。
メインバンクも非メインも味方になってくれています。

18 :5番:04/01/09 00:46
ディスカウントキャッシュフロー(DCF)法を考えると、
「債権譲渡しろ」というのは、我が社が有利になることかもしれません。

19 :名無しさん:04/01/09 12:19
ずるずるいって債権をRCCにまわされたら大変なことになりますよ。
RCCにまわされて問答無用で競売、保証人への取り立てが横行してます。
国策会社だからなんとかなるだろうなんてことはないですからね。
RCCに債権譲渡する場合債権額の2〜10%程度で譲渡してるんだから
民間のサービサーかませて債権譲渡すればいいと思う

20 :鼠小僧:04/01/09 17:29
>>19

無剰余ではRCCも競売の申し立ては出来ません。
国の手を煩わせ、他の債権者にも悪影響を与えて
経済利益の無い復讐的競売は違法です。

相談者様
RCCは一応警戒すべき相手ですが、其れでも一円も回収出来ない
債権買取はしませんので御社がRCCに売り飛ばされる事は有り得ない
と思います。債権買取会社は約債権額の3%ぐらいで債権譲渡を受けて
います。殆どが外資系か、外資系を偽装しています。債権会受け会社は
回収交渉に現れません。来るのはサービサーです。弁護士の使い走りで
役立たずの気の弱い銀行員の潰れ組です。此れ等の会社は殆どが東京に
所在していて地方まで回収に来ません。

それから返済を考えないで下さい。孫の時代になっても返済は不可能
です。其れがデフレです。あくまでも返済出来る時に返済出来るだけ
が返済の基本です。其れよりも踏み倒して再出発が基本です。
銀行取引を、其れも当座取引を諦めたら済む事です。

21 :5番:04/01/10 00:33
>19
おそらく、RCCへの譲渡はしないと思います。
地方の田舎の企業ですし、メインバンクのA銀行はあまりRCCへの譲渡をしないという噂です。
鼠小僧さんの言うとおり、無剰余ではRCCも競売の申し立ては出来ません。
この状態では、A銀行は、何も出来ない状態です。
しかし、私には、A銀行が何をしてくるか想像できません。
メインバンクだけが、仮に倒産した時、何も回収できません。
不思議です。
ちなみに「任意売却」は、拒否しました。
「競売」は、無剰余状態ですので、A銀行は不可能。

しかし、RCCへ債権譲渡されたら、セーフティネットがかけきれて、「セーフティネット借換」ができるのかな?
それで、約10年で返済できる再建策を練ってもらって、すっきりした方が信用度も上がるのかと思っています。


22 :5番:04/01/10 00:48
RCCは、以前は厄介な相手と称されていたけど、
中坊公平氏が辞任する頃から改善されてきていると聞いたのですが、やはり、回収一辺倒ですか?
中坊氏は、以前、東京で学生時代、霞ヶ関の東京弁護士会館でバイトした時、ちょっとだけ見かけたことあったけど
「気さくな気のいいオッチャン」でしたよ。

23 :名無しさん:04/01/10 13:57
なんでA銀行が無剰余なのかわからないので、ご説明を?

24 :鼠小僧:04/01/10 16:20
最初はチャンと余価が有って悠々たる担保だった。
其処を役人が無理矢理地価を暴落させた。
銀行員も己の地位の安定の為に此の悪政・暴政に
反対もしないで、逆に積極的に地価叩きをやった。
其処に悪逆非道銀行員の責任が有る。ざまあ見ろ!
天に唾した銀行員に汚い唾がビチャ!
そんなもん、徹底的に銀行員と戦え!此れは銀行対取引先
の戦争だ!

25 :5番:04/01/10 19:02
バブル時     (担保;3億近く):(借り入れ;3億円)
現在       (担保;5千万円)<(借入残高;2億円超)
(約定通り支払っている人でも残高は、1億くらい残っている)
競売になった場合は、担保評価は、6〜7掛けになるため、担保評価;約3300万円

@不動産を売却する時の不動産手数料;約500〜1000万円と仮定して
A固定資産税の滞納分など;約500万円
B抵当1位の公庫の現在の借入残高;約3500万円(たぶん、公庫ですら2000万は取れない)
これらを売却時に優先して払わないと、買い手がつかない。

つまり、もうすでに5000万円使ってしまった。
そのおつりを抵当2位の金融機関の取り分とされる。しかし、お釣りが無い状態。それどころか1位ですら完納出来るかどうかのレベル
1位の公庫は、約定通り払っていて、不良債権とはいえない。そのため、競売にかけろとは言わない。
2位が回収を図れるのは、任意売却で1億以上で売れたとき、しかし、評価は5000万円
これこそ、無剰余と言う事になる。

23番さん
理解してくれましたか?

26 :5番:04/01/10 19:21
1位の公庫の最終償還はあと10年後
しかし、金融庁がこのA銀行に不良債権処理をする最終期限は、1年後の平成17年3月

A銀行が出来ること(不良債権処理策)
@競売⇒1位が決めることのため、これは出来ない
A任意売却⇒債務者が拒否。これも出来ない
B営業譲渡⇒債務者が事業を継続しますと主張。よってこれも出来ない
C債務者が破産⇒他の金融機関に返済しているし、事業も継続中。資金的にもショートしていない
D民事再生法、会社更生法⇒風評を気にしなければいけないため、債務者も保証人も債権者も申請することを拒否
E調停
F債権放棄⇒担保評価に見合った債権額にしなければ、A銀行は粉飾とみなされて、金融庁から指導が入る
G債権譲渡⇒サービサーや整理回収機構に債権譲渡する
H私的整理{DES(デッドエクイティスワップ)、DDS(デッドデッドスワップ)など}⇒中小企業に実施するだろうか?
現状では、E、F、G等しか考えられない


27 :5番:04/01/10 19:24
訂正
FGHは、私的整理と言います

28 :5番:04/01/10 19:33
一応、すべての金融機関に返済しています。
A銀行に対しては、
「今支払いできるレベルでしか返済できないが、誠意を持って滞納することなく返済するようにする。努力する」と
宣言したところ、それに見合った利息分程度を元金扱いで返済を許可。

これは、銀行法で「誠意を持って滞納しないよう努力し、返済している債務者には条件変更の条件を許可しなさい」
と言うような法律があるそうです。



29 :名無しさん:04/01/10 19:48
>これは、銀行法で「誠意を持って滞納しないよう努力し、返済している債務者には条件変更の条件を許可しなさい」
>と言うような法律があるそうです。

 金融関係の人ですか?こんなこと普通の人知らんぞ!
 書き方も金融機関の人ぽいしね。




30 :5番:04/01/10 23:34
>29
いいえ。金融機関の人ではありません。
だだし、アドバイザーに銀行勤務経験者を据えています。

>これは、銀行法で「誠意を持って滞納しないよう努力し、返済している債務者には条件変更の条件を許可しなさい」
>と言うような法律があるそうです。
これは、債務不履行−債務履行の関係の法律、受領遅滞(民法413条、415条)との関係があるようです。

>>民法412条,民法415条前段,民法570条ほか
手段債務の場合は,債務の内容自体が,最善の努力をすることであるため,
債務不履行の事実(最善の努力を怠ったこと)と,帰責事由(最善の努力を怠ったこと)との証明主題が一致し,
債権者の側で,債務不履行事実に他ならない,債務者の帰責事由を証明しなければならない。
http://www.nomolog.nagoya-u.ac.jp/~kagayama/civ/obligation/furiko.html

31 :5番:04/01/10 23:55
>30
法律関係の企業でバイトの経験が生かされた素人なので、あまり良くわかりませんが、
このような関係の法律で「努力を怠らなければ」債務不履行にはあたらないようです。

損害賠償請求の裁判したら、債権者は、この状況では、限りなく債務不履行を証明できないようです。

聞いた話では、1万円プラス利息を支払い続ければ、銀行は、文句は言わないそうです。


32 :名無しさん:04/01/10 23:58
A銀行の支店長が不良債権処理の先延ばしをしていたようにしか見えないのですが?
競売は1位でなくても出来るとはずですが、5番さんのケースでは出来ないということですか?
競売の落札価格を考えても1位と2位が話しをつけておけば2位が無剰余にはならなくなるのでは?

33 :5番:04/01/11 00:17
抵当権1位の公庫は、「返済も出来ているし、頑張って事業を盛り立てなさい」とのこと
根抵当権2位のA銀行は、本店の審査部扱いです。
「1位の公庫は抵当権のため、条件変更ができない」
「根抵当権は条件変更できるが、抵当権は条件変更は出来ません」
「抵当権の条件変更は、1位の順位が降格してしまうようです」
http://srd.yahoo.co.jp/PAGE=P/LOC=P/R=5/*http://www.9393.co.jp/qdaigaku/takashima/kako_dai_takashima/2002/02_1010_takashima.html

34 :5番:04/01/11 10:28
>>33のアドレスの訂正

http://www.9393.co.jp/qdaigaku/takashima/kako_dai_takashima/2002/02_1010_takashima.html

35 :鼠小僧:04/01/11 15:58
>それに見合った利息分程度を元金扱いで返済を許可。

此れはどう見ても破綻先に対する対応なんですが。利息を
払わずに元金に廻す。どうやら、銀行は既に此の債権を実質
処理済で回収出来たら出来ただけ特別利益に計上している
模様だ。其れなら払う者は阿呆ですぞ。

>「誠意を持って滞納しないよう努力し、返済している債務者
>には条件変更の条件を許可しなさい」と言うような法律があ
>るそうです。

法律では無さそうだ。行政指導でしょう?その様な法律が有る
なら借り手は踏み倒しのし放題だが。

話の経過から踏み倒しても実害は無い。


36 :名無しさん:04/02/10 18:11
法律相談所みたい

37 :5番:04/02/11 05:44
age

進捗状況は、全国銀行協会の「私的整理によるガイドライン」を使って、A銀行は、私的整理を行いたいようです。
第二会社を作って、旧債務の一部債権放棄をし、残債務を第二会社に営業譲渡し、第二会社が返済をするようです。

38 :名無しさん:04/02/25 00:16
age

39 :名無しさん:04/02/25 14:36
>>37
残債務を引き継ぐなら、「第二会社」作る意味がないと思いますが。

40 :ハゲ初潮:04/02/25 21:14
>39
アホやぁ
私的整理にする時は、この方式は常識的な手法。

41 :名無しさん:04/03/17 13:12
>1

どっちにしてもここでするはなしでわない罠(w

42 :名無しさん:04/04/29 16:12
苦思考称行化卆野家血厄陰

43 :名無しさん:04/05/05 00:38
さっさと別会社作って営業始めればいいじゃん。
債務なんかほったらかしでさ。


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